陽陽與布痞

　　按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1項、第2項、第4項定有明文。

　　民法第824條第2項至第4項就裁判分割方法設有種類及內容，法院之裁判不得超出法定範圍。法定分割方法有五種：原物分割（第824條第2項第1款前段）、變價分割（第824條第2項第2款前段）、部分原物分割兼部分變價分割（第824條第2項第2款後段）、原物分割兼金錢補償（第824條第2項第1款後段＋第824條第3項）、部分原物分割兼部分維持共有（第824條第4項）。

　　民法第867條規定，不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。法律上又稱之為「抵押權追及效」，白話來說就是抵押權是跟著標的物跑，不會因所有權人變更而有影響。因此，縱使抵押權人遭遇擔保債權之不動產所有權易主之情形，仍可依民法第873條規定，於債權已屆清償期而未受清償時，聲請法院准許拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。

　　所謂訴訟繫屬登記，係指原告於符合一定要件後向受訴法院聲請發給已起訴之證明，並持該證明向該管登記機關將訴訟繫屬之事實予以登記，其目的係藉由該登記，避免日後善意第三人之爭訟，以維法秩序之安定。法條規定為民事訴訟法第254條第5項：「訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記。」

　　目前房價仍居高不下，在無法負擔新成屋高額售價下，不少剛需需求的自住者為了要有個家退而求其次只能選擇中古屋。但中古屋的屋況必定比不上新成屋，也可能因為在點交入住後才發現漏水問題。不過，在台灣濕熱的天氣下，漏水是老房子共有的痛點，那麼在這個情況下漏水還能當作瑕疵嗎？

前一陣子關於京華城容積率的風波越燒越烈，對於容積率的計算與都市計畫委員會（下稱都委會）如何審定每一個開發案的容積率都受到非常廣泛的討論，接下來本篇就要來探討容積率為何，以及如何合法增加容積率的方式。

                 先從土地法第34條之1規定觀之：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

                    甲因為傾倒廢棄物在乙的土地上，被起訴依據廢棄物清理法第46條第4款之非法清理廢棄物罪，最後有罪判決確定，乙則提起附帶民事訴訟請求侵權行為損害賠償及占用土地相當於租金之不當得利。這個案例會涉及到兩個層次的問題，第一，附帶民事訴訟是否得提起返還不當得利，第二，同時請求侵權行為及不當得利，應該如何適用？

       什麼是限制登記？按土地登記規則第136條規定：「土地法第七十八條第八款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。」那麼預告登記、查封、假扣押、假處分等登記，是否有阻卻共有物分割之效力呢？答案是沒有。

　　平均地權條例（下稱本條例）在日前（民國112年1月10日）進行增修，其目的即為了強化土地及房屋價格不被有心人士哄抬炒作，就本次修法主要著重在五個重點，本文會以重點整理的方式，介紹這次的修法：

　　今（112）年初最高法院大法庭一錘定音，以110年度台上大字第3017號裁定，認為在土地登記錯誤、遺漏或虛偽，致權利人受有損害之場合，應優先適用土地法第68條規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。

　　若有違反水污染防治法的行為，環保署得依法裁罰，但是就違規情況如果沒有判斷行為情節的輕重，而直接裁罰法定最高額度三百萬元，行政法院是有可能撤銷這種裁量怠惰的違法行政處分。

　　有土地持分的朋友，對於土地法第34條之1，一定不陌生！按土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」只是，同法條第4項設有其他未同意的共有人可以同一買賣條件優先承購。惟共有人間互為買賣應有部分時，無土地法第34條之1第4項規定適用之餘地。

　　實務上，基於各種原因，常常會有借用他人名字以登記購買土地的情形。依《所得稅法》第4條第1項第16款規定，個人出售土地的所得免納所得稅（此非指土地增值稅），但是這種借名登記出售土地的情形，借名人所取得之獲利是否要繳納所得稅呢？

　　山坡地申請機械除草，可以順便從事開挖整地嗎？當然不行，還要另外申請。

　　《土地法》第34條之1規定：

　　大家是否聽過「借名登記」此種盛行於民間的契約？簡而言之，就是某人雖然可以取得土地的所有權，卻由別人（出名人）與賣家簽訂買賣契約，並將土地登記在別人名下，自己雖然名義上沒有所有權，卻與別人另外簽訂契約，迂迴地保留管理、使用及收益土地的權利。