漏水的中古屋必然是瑕疵嗎－陽陽與布痞

　　目前房價仍居高不下，在無法負擔新成屋高額售價下，不少剛需需求的自住者為了要有個家退而求其次只能選擇中古屋。但中古屋的屋況必定比不上新成屋，也可能因為在點交入住後才發現漏水問題。不過，在台灣濕熱的天氣下，漏水是老房子共有的痛點，那麼在這個情況下漏水還能當作瑕疵嗎？

　　首先，按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院73年度台上字第1173號裁判要旨、103年度台上字第2631號判決意旨參照）。

　　所以，在判斷買賣標的物是否具有物之瑕疵時，應綜合斟酌一般社會通常交易觀念及買賣雙方當事人之磋商、說明過程、具體約定內容等節，據以認定該標的物是否具備通常或契約預定之效用、品質或價值，如此研判後認有欠缺者，乃構成所謂物之瑕疵，出賣人依法應負物之瑕疵擔保責任。

　　而在臺灣臺北地方法院112年度訴字第469號判決意旨即謂：「中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求減少價金或損害賠償。本院審酌系爭房屋之建築完成日期為101年1月31日，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第285頁），可知兩造於109年12月簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋已非新屋，且現況說明書『是否有違建、改建或增建之情事』項目勾選『是』（見本院卷第39頁），可知原告已知增建情形及預見可能影響，又伸縮填縫材之自然老化，應屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，而買受人須於取得中古屋產權後，自行負擔翻新整修之成本，重新施作防水及修補，以達近似新屋之效用或品質，此情應非原告於締約當時所不能預見。基於本件中古屋買賣之性質，尚不足認係屬滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。」而不認為漏水得為買賣標的物的瑕疵。同樣在臺灣新竹地方法院113年度訴字第189號判決和臺灣新北地方法院112年度訴字第2870號判決都有相類似的見解。