陽陽與布痞

                 先從土地法第34條之1規定觀之：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」本條為處分共有不動產之規定，又對於土地法第34條之1之執行相關事項，設有土地法第34條之1執行要點（下稱執行要點），本文主要探討者，為於民國（下同）112年8月22日修正之執行要點第12點對於優先承買權之規定。

                再從執行要點第12點第1項來看：「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」在闡述多數共有人依據土地法第34條之1第1項多數決出賣整筆共有不動產時，少數不同意之共有人得以「同樣條件」主張優先購買整筆共有不動產，為對於土地法第34條之1第4項更為詳細之規定，為執行要點修正前之第10點移置第12點。值得注意者，為新增第2項之規定：「前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者，不在此限：（一）部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。（二）依法令規定應併同移轉。」之所以會有本項新增，原因為過往案例之一個爭議：部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地或建築改良物時，同時在同一買賣契約中一併出賣不屬於他共有人共有之土地或建築改良物，則優先購買權之行使，是否一定要以該買賣契約之同一條件就出賣之標的全部承購？

                 當然，先從結論來說，執行要點所新增第二項採取原則許可分開購買，但書例外限制，為何會有這樣的立法模式呢？原因在於，過去有他共有人行使優先承買權時，僅僅只是想購買一筆土地，卻因為買賣契約有數筆土地必須一併承購，結果因金額過鉅只能作罷，實質上侵害了他共有人的優先承買權，參考修正說明，該第二項新增目的是「以避免變相以比本法條更嚴苛的條件阻止他共有人行使優先購買權」，甚為明確，而修正說明更舉例指出執行要點第二項之可能之情形，「（一）如甲、乙、丙共有A地，甲、乙共有B地，甲、乙依本法條第一項規定將A、B兩土地併同出賣，此時丙得僅就A地表示優先購買。（二）如甲、乙、丙均共有A、B兩地，甲、乙依本法條第一項規定將A、B兩地併同出賣，此時丙得就A地及B地表示優先購買，但因丙亦為B地之共有人，不得僅就A地表示優先購買，以避免權利濫用。」

                至於但書的例外規定為（一）「部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件」或（二）「依法令規定應併同移轉」，他共有人行使優先購買權就必須併同購買，應注意者，為但書第一款規定，必須是部分共有人表示土地不可分且經過法院判決確定或提出與法院判決同一效力之證明文件（例如調解書、仲裁判斷書），兩要件必須同時具備才會有但書的適用，其目的是為了為「使數宗土地或建物合理及有效利用」。

                此外，執行要點第8點也針對書面通知內容加入執行要點第12點適用相關規定：「（六）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。」也因此，共有人若有數宗土地或建物併同出賣時，必需特別注意將各宗土地或建物之價金如何分配記明，以利於他共有人行使優先承買權，否則會面臨執行要點第14點第1項第1款「部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利，除土地登記規則第九十七條第三項所定情形外，於收件後至登記完畢前，他共有人以書面提出異議，主張下列情形者，登記機關應依同規則第五十七條第一項第三款規定予以駁回：（一）數宗土地或建物併同出賣，部分共有人未記明各宗土地或建物價金，致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者，不在此限。」面臨駁回登記申請的窘境，不可不慎。