社會上,常見基於各種理由,出錢買房子卻登記在他人名下,這種借名登記買不動產的情形,並非少見,例如:合作投資、避免追債、情侶共買、親友借名等等,但是後來借名登記者拒絕返還,或是借名登記者過世而繼承人拒絕返還者,也時有所聞。像這種借名登記買不動產的情形,如何避免事後被拒絕返還呢?

  基本上,如果有書面的借名登記契約,比較容易處理,或是房地的使用管理或權狀保管都由實際權利人掌握,也比較不容易出問題。但是若在沒有白紙黑字的契約證明下,有時還是會發生爭議。因此,建議在借名登記買不動產的情況,還是要簽立書面契約為妥。再則,可辦理預告登記。例如說,某甲去買了房地,借名某乙名字來登記,某乙則簽立預告登記同意書,就這個房地去向地政機關辦理預告登記,同意保全所有權移轉的請求權,這樣的預告登記對於真正權利人就較有保障。

  什麼是預告登記呢?我們先來看《土地法》第79-1條第1項規定:「聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。」第2項規定:「前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。」

  由這個規定可知,所謂預告登記,就是指請求權人對於登記名義人有某種權利,像是土地權利移轉請求權或設定抵押權,為了保障這個權利,在預告登記未塗銷前,登記名義人對此土地所為的處分,如果有妨礙前述的請求權都是無效的,也就是透過預告登記限制名義人,比如說登記名義人要出賣房地或拿房地貸款時,就要得到預告登記權利人的同意。例如在借名登記的情形,是一種類似委任其登記為名義的關係,有一天實際權利人終止這樣的登記關係,就可以把房地給登記回來。但是,在登記期間,若沒有預告登記的保護,則萬一雙方翻臉或被借名登記者過世了而子女拒絕返還,則可能要大費周章的證明借名登記關係,會比較麻煩。

  預告登記是一種保全登記,因為保全登記請求權人存在實體上權利,這時就可以主張登記名義人對於所登記請求權有妨礙的處分行為無效,而達到保障實際權利的效果。

  此外,要注意,《土地法》第79-1條第3項規定:「預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。」這是比較特別的情況。

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