陽陽與布痞

　　近來有未成年人買賣房屋之爭議的案例，新聞報導指出一名婦人欲買房屋而找某仲介公司居間，她要求房子需登記在18歲的兒子名下，也不能讓老公知道買房子一事，房仲業者知悉及同意。後來，因為未成年人買房需雙親同意而無法辦理貸款，婦人希望能解約，房仲則未能妥善處理，之後，婦人收到出賣人的存證信函，主張違約求償一百多萬元。婦人乃向消保官投訴，房仲則表示是雙方事前資訊落差，看來後續有得吵了。

　　一輩子辛苦賺的錢，以分期方式預付給建商蓋房子，滿懷期待等候入住新屋，卻遇到建商怎麼樣都蓋不好房子時，該怎麼處理或主張自己權益呢？

　　預售屋經常會廣告宣稱社區蓋「休閒會館」、「游泳池」、「頂樓空中花園」、「交誼廳」等公共設施，等到交屋時，卻什麼也沒有，買售人可以向建商請求賠償嗎？

　　看到一則令人毛骨悚然的新聞，嘉義一名男子將房屋給銀行抵押，因還不出錢，該屋遭法院強制執行，拍定點交完後，該男子就人間蒸發，而房子的新屋主一直聯絡不上他，最後連繫上他弟弟，進到了屋內打開反鎖的廁所門才發現裡面一具屍體，死亡時間已久，早成一具乾屍，因門窗緊閉，沒鄰居聞到屍臭味。該屋已兩年無人居住，屍體有可能躺在廁所兩年了；沒有外傷，初步排除他殺的可能。

　　今天有位小律師陪老闆大律師到地政事務所去辦登記業務，被地政人員質疑，奇怪，律師不是土地代書（地政士），可以代辦登記業務嗎？小律師雖然當下有點心慌，但是老闆大律師氣定神閒，表示當然可以！

　　最近台北市政府和日勝生就美河市的仲裁新聞相當有名。據報導，在日勝生案上，市政府可以從日勝生手上多拿33億元，而且之後還不用上法院就能執行，讓人不禁好奇，仲裁程序到底是有什麼魔力，可以做到和法院確定判決一樣的效果？

　　老朱掛了，留有一間透天厝給三隻小朱兄弟，朱氏三兄弟辦理繼承登記後。將透天厝出租後，平均分配租金。幾年後，大朱哥想要分割共有透天厝，不過大朱、中朱、小朱均想要分配房地，欲將相當於房地三分之二價金給付給另二朱，三朱無法達成共識，只好上法院用裁判分割的方式。試問，如果三朱都堅持分配房地，法院會如何處理呢？

　　最近有一件民眾抗議司法不公，而在家門口掛白布條抗議的新聞案例，緣起於鄰里間的袋地通行權訴訟爭議，民眾不滿判決結果。故事是這樣：有位蕭姓民眾買了一塊農地，沒有對外通行之出路，法律稱之為「袋地」，蕭姓地主向法院申請要從鄰居地上通過。後來，法院判決蕭姓地主可以從鄰地徐姓兄弟之共有土地經過，可以行使「袋地通行權」，此外，還可舖設柏油路，引發徐姓兄弟不滿，所以在自家門口掛起白布條，對判決的內容表示抗議。但到底什麼是「袋地通行權」呢？

依土地稅法28條規定：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。在共有土地分割的情形，也會有是否要繳納土地增值稅的問題。依據土地稅法施行細則第42條及平均地權條例第65條規定，土地交換或分割，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅；分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。其次，在土地合併分割後的情形，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅，但是價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。

 
　　案例：大牛的一塊地借給老朱蓋間小木屋，讓他有棲生之處。隔了多年，小木屋舊爛了，大牛一家移民美國，多年未聯絡，老朱自行打掉小木屋重建為水泥屋。又隔了幾十年，大牛、老朱都歸西了。下一代的小牛、小朱都不認識，小牛繼承遺產時，發現這塊地，要求小朱拆屋還地，小朱說：「你爸大牛同意我爸蓋的吔，我也是繼承來的，不拆就是不拆。」小牛一狀告上法院去！

　　買賣房屋時，屋主明知為凶宅(有人於屋內非自然死亡)，未盡告知義務，實務上多認為凶宅與否，已經成為房屋交易之重要資訊，影響交易價值甚鉅，賣方、仲介業者應負告知的義務。如未告知，應屬交易上之重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。凶宅資訊，既已成為買賣房屋定型化契約應告知之重要資訊，未誠實告知買主，有可能成立詐欺罪。

　　最近有件新假屋主賣房子的新聞案例，值得社會大眾注意。

豬太郎、豬二郎共同擁有一塊土地的所有權，豬太郎死後財產全部由獨子小小豬繼承，但是因為還沒繳遺產稅所以還沒有對土地辦繼承登記，這時豬二郎想要對土地要求分割，可以嗎？

吾人欲出售房屋或土地等不動產，為省時方便，可能會委託仲介公司代為覓尋買方。假若概括授權配偶與仲介公司簽立委託契約，仲介公司找到買方後，卻不透過仲介公司，私下與買方成交，可否主張配偶未經書面授權，而拒付仲介服務費用？

※ 案例：小連是某地區的大地主，有意在該地推動都市更新，但該地多筆土地共有人眾多，多不住在當地，試問小連有無合法管道可以取得這些地主的資料，以便遊說取得同意權後推動都市更新？

問：坤賓伯身為佃農向地主租地種田至今已70餘年，光復後所耕種的土地租約受到三七五減租條例的保護，早在民國40年代就已經在縣政府的民政課登記三七五租約在案，他的一生只在乎三件事情，敬天祭神、家人平安、耕田種稻，這塊地的地主經常換人，不是因為子孫揮霍敗光祖產，不然就是貪圖地價上漲出售圖利，但坤賓伯視土地為生命的一部份，既使米價大跌，種稻早已不敷成本，但他從不停止耕種，甚至政府休耕補助比耕種獲利更大，仍然不願休耕任田地荒廢，他一生不求名不求利，只求順天應時跟土地共存。天不從人願，惡人雄發現坤賓伯這塊地有炒作機會，買下這塊地，意圖終止坤賓伯租約，好轉售獲利，惡人雄稟持著不放手直到獲利到手的信念，於是聲稱這塊田地在地政資料上顯示的是林地，不屬於375減租條例保護的範圍內，等租約到期就要趕坤賓伯出去，但是坤賓伯根本不識字，心想地目是田或是林第一點都不重要，從大正年間到英九時代不都是這樣耕種嗎，怎麼可以就這樣趕他走，誰能幫坤賓伯伸張正義？

巴布建設公司新蓋了一棟大樓，為了服務住戶並增加賣點，與買房子的客戶約定將巴布所持有的一樓獨立空間作為大樓住戶休閒泡茶、開住戶大會的場地，供作公共使用，不料多年後巴布公司因資金短缺，決定將此獨立空間賣給同棟大樓住戶馬克，馬克取得產權後認為一樓為他所有，要求住戶應該把一樓的空間交還給他，其他住戶反彈，認為當初是跟建商約定好給大家使用，馬克怎麼可以反悔，馬克反駁：有事去找巴布，他可沒跟任何人約定過自己的房子給大家用這種蠢事，自己的房子自己用。請問誰有理？

最近有新聞報導，一名男子花了一千多萬元買下一棟透天厝，重新裝潢時發現房屋有鋼筋外露、水泥剝落、布滿壁癌等情形，將剝落的水泥塊送驗，發現竟然是「海砂屋」，憤而控告賣方詐欺，賣方雖然辯稱不知該屋是海砂屋，但坦承多年前該屋曾經發生鋼筋外露、水泥剝落等情形，當時他有雇工修補，檢察官偵查結果，認為賣方明知該屋曾有上述情形，卻未善盡告知義務，還在不動產現況說明書上面「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥剝落情事」的選項勾選「否」，依詐欺罪嫌將賣方提起公訴。

問：吳老頭名下登記一塊為建築用地，吳老頭持該地向銀行抵押借貸五千萬元；後來吳老頭落跑未還款銀行。然而，該土地原地目應該是山坡地保育區暫未編定用地，地政機關卻誤登記為建築用地，後來更正為正確之土地登記。試問：銀行可以主張土地登記錯誤，以致超估貸款造成損失，請求地政機關賠償嗎？

有件請求返還土地的案例，相當有趣，據新聞報導，有位老兄到法院以拍賣方式買了一塊地，當初拍賣公告說土地上有漁池，未在拍賣之列，老兄仍然興趣盎然，拍得該塊土地，不過原地主張魚池不在拍賣範圍，所以不願交出魚池部份土地。老兄只好打官司要求返還土地。據新聞轉述法院判決內容，法院認為魚池周圍以石塊砌成的，而且在客觀上是不能與土地分離，法院認為魚池已變成土地的重要成分，判決原地主要將魚池內的水抽乾，撈出魚類及水產後，返還土地給得標土地的老兄。