陽陽與布痞

　　旨揭問題看似沒什麼好討論的，實則不然。一般人會這樣認為：常理而言，管委會應保障社區權益，社區公設損壞時，管委會可以用公共基金進行修繕，社區公設於起造人建商點交後有瑕疵，造成社區住戶使用權益受損，管委會當然可以向建商主張損害賠償。然而，司法實務非必如此看待。這涉及一個民事訴訟上的重要問題：管理委員會有無為全體住戶實體權益實施訴訟請求損害賠償之「當事人適格」？

　　借款債權人為了保障債權，傳統上會選擇民法上的「人保」（保證人）或物保（抵押權、質權等）來加強對債權的保障，在債務人不履行時可就擔保品逕為取償或是向保證人追償。而為了適應工商業及農業資金融通及動產用益之需要，我國於民國52年制定、96年大幅修正的《動產擔保交易法》內另有規定「動產抵押」、「附條件買賣」及「信託占有」三種交易方式。然而，用以擔保的動產多有以材料作擔保，如材料在經過加工合成在其他財產或不動產上時，應如何處理呢？

　　關於社區設立電動車充電樁的需求日趨提高，內政部國土管理署表示，建築物因應需求應預留充足的充電設備管線及空間，除了已修正建築技術規則建築設計施工編，規定自108年7月1日起申請建造執照之新建建築物停車空間，應依用戶用電設備裝置規則預留供電動車輛充電相關設備及裝置之裝設空間，後續民眾有裝設充電設備之需求時，即可於預留之空間設置，避免影響美觀及安全。所以說，因為建築技術規則第六十二條修訂，在108年以後興建的公寓大廈建築物，停車空間應依用戶用電設備裝置規則預留供電動車輛充電相關設備及裝置之裝設空間，應該解決許多社區設置充電設備遇到的問題！

　　按規約是指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條第1項及第2項第4款定有明文。

中央銀行的「金龍海嘯」第7波信用管制下，限縮以往無限寬限期及提升銀行存款準備率，讓市場的房貸利率已經普遍坐2望3，房市急遽降溫也讓中央銀行總裁在質詢時鬆口暗示不會有第八波信用管制，看似已經讓這波打房政策劃上了休止符。然而，近日金融監督管理委員會（下稱金管會）公布114年度金融檢查重點，包括「防制詐騙」、「不動產授信風險管理」、「金融消費者權益保護（含個人資料保護／身心障礙者權益保護／理專銷售作業控管）」、「公司治理」及「資通安全」等議題列為特別關注領域，其中「不動產授信風險管理」也讓人聯想是不是緊接著央行打房政策脈絡的信用管制。

　　所謂袋地，是指「與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用」之土地。民法第787條規定，非任意行為（如土地分割）所造成的袋地，或土地之一部因法院強制執行致造成袋地之情形，袋地所有權人有通行鄰地至道路之袋地通行權。

第二篇已說明有關免計容積的相關規定，接著就是第二種可以提高容積率的方法，獎勵容積。之所以會有獎勵容積，是因為政府想要推動某些政策，或是想要在重劃區或開發區為了達成特定政策目標，當建商滿足政策要求時，便提供獎勵容積，以此來提高建商的利潤，誘使建商來完成開發的目標與計劃。

上一篇已經說明容積率的定義，以及容積率與建蔽率在不同的土地使用分區下有不同的限制與規定。從上一篇的說明，可以想像，當建商想要開發一片土地，無論是規劃為新住宅或是商業百貨，一定都希望能夠盡量增加可蓋樓地板面積，才能爭取最大的利潤。因此接下來要介紹，建商要如何合法的增加容積率？

　　若數人因繼承登記共有一公寓大樓之區分所有建築物，但「頂樓增建物」為第三人所興建。請問：頂樓加蓋部份，於數人分割共有物時，可以將頂樓增建物列入分割之標的嗎？

 　　社區公寓大廈實務，會發生一種問題，就是可否禁止住戶將機車停在汽車停車位？有人說管委會說不行停就不行停，有人說規約有規定不能停才不行停，有人說我家的車位又沒妨礙別人當然可以停，到底誰說的有道理？

 　　管委會為社區住戶大家作事情，住戶應尊重管委會的管理權責。其次，住戶也應該要遵守規約行事，否則管委會很難管理社區的事情。然而，在某些情形，有的住戶就是不聽勸，基於自我考量行事，這種情形，管委會就很困擾了，例如：規約對住戶不能裝鐵窗有所規定，有的住戶就認為遭小偷誰要負責？硬是不遵守規約要求社區美觀不能裝鐵窗的規定，這時管委會該怎麼辦呢？

　　每逢夜幕低垂，台北市南港區中研新村一對李姓包租公夫婦即開啟特殊的LED強閃燈，紅藍黃綠紫不停閃爍變化，在夜色中特別刺眼，經過的民眾不免好奇，社區內的鄰居則是苦不堪言，LED主人「放閃」的理由竟是社區有「腦控特工」使用電磁波攻擊他們，他們必須反擊；社區住戶表示，鄰居多次報警處理，士林地院內湖簡易庭認定李翁、李妻觸犯《社會秩序維護法》的「藉端滋擾住戶」行為，去年已兩度裁罰，警察、衛生局、環保局等單位也多次前來處理，但李翁、李妻至今不改其行，仍然每晚閃燈，警察也難有進一步強制作為，拿這對夫婦沒轍。鄰居為解決這場光波災害，只好向法院提告請求「排除侵害」。記者聯繫上李妻，她堅稱自己才是受害人，還說：「這種腦控的報導你上網去查，受害者越來越多，台灣不能住人了！」

　　近期寒流來襲，接連數日天氣冷到爆，之後氣溫明顯回升，卻因冷熱交替，許多老舊大樓外磁磚不堪熱脹冷縮，紛紛掉落地面。13日上午彰化縣警察局7樓高外牆數十塊磁磚突然出現爆裂噴飛，當場砸中停在下方的1輛百萬名車，造成擋風玻璃、車頂受損，車主獲悉趕緊駛離，心疼的說今早停車時還在擔心磁磚會不會掉下來，沒想到就被砸中，這下整修費至少上萬元。為避免磁磚墜落砸中人車，警察局火速雇工出動吊車升空，工人以榔頭敲敲打打，暫時解除危機，不過警局也已規劃近期內先行搭設防護網攔截掉落的磁磚，避免磁磚砸人。而在同一天，基隆市華三街成功國宅也發生磁磚剝落，砸中1名婦人的意外，所幸事發時婦人有戴安全帽，驚嚇一場，近年該國宅外牆磁磚多次剝落，市府表示，將依違反建築法開罰6萬元到30萬元罰鍰，限期改善。

　　大樓社區住戶，可以在自家住戶的大樓外牆隨意裝掛看板或招牌嗎？

　　日前報載有位家住新北市中和「花園廣場社區」的劉姓男子，多次見到社區保全在警衛室中抽菸，因而多次向管委會反應，得到的回應竟是「只能勸導，無從管理」，劉姓男子不得已自行持手機錄影蒐證，竟反遭陳姓保全飆罵五字經、拿球棒打到腦震盪。但誇張的是，這名持球棒毆人的陳姓保全，竟沒有被馬上革職，反是在社區管委會的許可下又持續上班一個月，期間劉男連大門都不敢走，深怕會再遇到暴力事件，他為此嚴重失眠，還至醫院診斷有「廣泛性焦慮症」等症狀，成日活在社區恐怖保全的陰霾當中。

　　九合一選舉倒數不到一個月，放眼望去，各候選人的競選旗幟、招牌到處林立，許多社區大樓外牆也懸掛有大型海報、布條。

　　相信有很多人都遇過很吵的鄰居，尤其有小孩的，那更是誇張，跑步聲或是玩球的聲音，令人不堪其擾。有名女子就是被她樓上鄰居吵到受不了，有小孩子的跑步聲和哭聲還有一些諸如拖拉家具的聲音，使她夜不安寐，經醫師診斷有失眠和焦慮，於是她向鄰居求償三萬元，她還有自己提出跑步聲、孩子哭聲等等的錄音證據，還有大樓管理員的值勤日誌，證明有請管理員出面規勸，不過其求償仍遭法官駁回。

　　最近有個懲罰性賠償金的判決，值得注意。某社區預售屋建案，建商預售廣告文宣有健身房、空中花園、交誼廳、棋藝室等等，交屋時候卻未見該公共設施。建商在廣告文宣中標示規畫健身房、交誼廳及棋藝室等，雖然建商解釋公設是無償贈與客戶，沒有施作義務，還抗辯有權依契約條款變更設計。不過，法院認為未提供應有的公設，要賠償住戶減少價值的損失。更特別地，高院認為建商明知頂樓工程核准圖不包括交誼廳、健身房及棋藝室等公共設施，卻在文宣頂樓公共空間美化示意圖標註，因此判令應賠損害再多一倍的懲罰性賠償。建商若故意不提供契約或廣告所說的公共設施，得依消保法規定判決加計損害一倍之懲罰性賠償。