陽陽與布痞

　　通常買到海砂屋，可能不會馬上知道。不過，一旦知悉買到海砂屋，應盡速通知出賣人，主張法律上解除契約或是減少價金的權利，否則有可能被認為是承認所買到的房屋，而不能主張物之瑕疵擔保權利，也就是對於該瑕疵的海砂屋，不能向出賣人主張原本應有的權利。

　　依據民法第356條第1項規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」依此規定，不管是動產或不動產都是相同的道理。第2項規定：「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」第3項規定：「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」此故，應特別注意，假如是不能即知的瑕疵，例如可能呈現海砂屋的跡證，被天花板的裝璜包在裏面，要等到拆除天花板時，才會發現是海砂屋。此外，依民法第357條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，則前條規定不適用之。

　　參考最高法院一○一年度台上字第八五九號民事判決意旨：
可略知一二：「按俗稱之海砂屋，即係建物中氯離子含量過高，造成鋼筋結構腐蝕，影響結構安全。系爭房屋於八十一年間建造時，雖未設有氯離子含量之國家標準，但隨著時間之變化，高氯離子含量對建物之腐蝕作用仍然存在，該屋既經鑑定氯離子含量過高，應認有瑕疵。…..查上訴人之配偶○○○委託土木公會於九十六年六月二十一日就系爭房屋地下一樓往地下二樓樓梯旁處柱位取樣測試氯離子含量為0.543kg／立方公尺，上訴人於斯時應即知悉系爭房屋氯離子含量過高，其遲至九十七年一月二日始通知被上訴人，已逾六個月之久，顯未於發見瑕疵後，立即通知被上訴人，依民法第三百五十六條第三項規定，應視為承認其所受領之系爭房屋，不得再請求減少價金。綜上，上訴人依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人給付九百零六萬六千一百五十一元及其利息，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

　　惟查審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第一百九十九條第二項定有明文，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長如未盡此項必要之處置違背闡明之義務，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令。又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，固為民法第三百五十六條第三項所明定，然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵，為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語，則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思，尚欠明瞭。原審未予闡明，即以前揭理由為上訴人敗訴之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。」

　　在本案，前一審判決認為買受人已知悉為海砂屋，並未立即通知出賣人，前一審判決認為視為受領房屋，就不能再主張瑕疵權利，即不能再主張減少價金。上訴後，最高法院認為買方已表明賣方隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實，則其是否有主張賣方於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思，尚欠明瞭。就是說，若賣方故意不告知瑕疵，則不會視為受領房屋，買方還是可以主張減少價金的權利。從這個案例經驗，吾人應注意，千萬不要拖延處理買賣瑕疵爭議，否則容易發生權利消滅之情形。

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