陽昇Boopee  

  預售屋經常會廣告宣稱社區蓋「休閒會館」、「游泳池」、「頂樓空中花園」、「交誼廳」等公共設施,等到交屋時,卻什麼也沒有,買售人可以向建商請求賠償嗎?
  類似廣告公設事後變少變不見的案例,實務經常發生,例如曾有新聞報導,某建商推出預售案別墅社區,廣告宣稱聘請外國百年歷史建築師事務所打造,住戶可享有近千坪的溫泉會館場域、數千坪生態花園、溫泉休閒會館、游泳池等,房價五千萬元以上。建商廣告內容相當吸引人,後來相關的公共設施,有的好久未完成點交或是有所欠缺,住戶還主張其他瑕疵,乃集體向建商求償。雖然建商抗辯應以建物買賣契約為準,並且表示其他相關瑕疵非買賣契約內容等語。然而,法院仍認為例如游泳池水源非溫泉水,加溫設備不足,還有會館現場只有按摩浴缸,並無烤箱及冷熱水池等,相關步道等也未設置等,經法院委託鑑定報告認定有諸多瑕疵,判賠建商上億元。
  廣告相關公共設施,事後如果付之厥如,住戶自認倒楣嗎?建商若主張廣告內容不是契約,或是說契約有載明得變更設計,或是說這些公設或是附屬設施都是贈送的,就算事後跳票,建商可以主張不負瑕疵賠償責任嗎?
  類似交誼廳、健身房等預售屋廣告公共設施,若事後跳票,買售人提訴建商應按持分比例賠償住戶,基本上應認為未興建原本所預訂的公共設施例如健身房等,會使得社區整體價值減損,建商要負賠償責任。預售屋無實體建物或相關公共設施供買售人參考,因此廣告的內容會影響交易相對人締結契約的意願,廣告的內容為契約的一部份,乃屬合理。依據消費者保護法第22條第1項規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」第2項規定:「企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。」足以憑參。也就是說,建商不能說廣告內容未載明契約內就不用履行。此外,契約說得變更設計不表示建商可以不施作。更甚者,建商說公設或附屬設施都是贈送的,更無道理,因為建商義務是不能低於廣告內容,若說可後悔不蓋,那不是隨隨便便就可用騙人的廣告來吸引人客嗎?
  建商所負的義務不能低於該廣告的內容,此故,依民法第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」若廣告說要蓋「大大休閒會館」,交屋後不見影子或變成「小小休息室」,都可能被認定是物之瑕疵!再則,依民法第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」
  此故,若預售屋社區住戶,若發現建商對於原本所宣稱欲興建的休閒會館、交誼廳或是健身房等,事後唬弄住戶說不蓋了,住戶得集體訴訟主張建商應負物之瑕疵擔保責任,將相關減少價金的費用,返還予消費者。
  最後,依民法第365條第1項規定:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」消費者應留心相關時效規定,以免權利時效消滅。

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