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  買賣房屋時,屋主明知為凶宅(有人於屋內非自然死亡),未盡告知義務,實務上多認為凶宅與否,已經成為房屋交易之重要資訊,影響交易價值甚鉅,賣方、仲介業者應負告知的義務。如未告知,應屬交易上之重大瑕疵,買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。凶宅資訊,既已成為買賣房屋定型化契約應告知之重要資訊,未誠實告知買主,有可能成立詐欺罪。

  然則,出租凶宅時,房客未主動詢問此類資訊,房東是否有主動告知之義務呢?最近又有類似的新聞案例,值得租屋者參考。

  某林小姐承租套房一間,搬進去後,愛犬從早到晚叫個不停,連吠了好幾天,讓林小姐覺得毛毛的。詢問鄰居得知,該套房曾有人在屋內燒炭自殺。林小姐認為房東未告知該情事,提出詐欺告訴。不過,檢察官認為林女租屋前沒有主動詢問是否為凶宅,認定房東並未刻意隱瞞該資訊,予以不起訴處分。檢察官認為,房屋賣賣契約依法應註明是否為凶宅,但法律未明定租賃契約也要有此類的註明,加上林小姐未詢問該套房是否為凶宅。此外,林小姐寄發存證信函後,房東也同意終止租賃關係,認定房東無詐欺犯意。

  由此案例,吾人可以知道,租房子時,若在意是否為凶宅的問題,房客未加以詢問,房東也沒講,房東不見得會構成詐欺。有關凶宅的買賣、租賃,其法律關係的認定,可能有些許的不同。也就是說,在買賣房屋時,因為現在的定型化契約,會要求屋主說明;可是,在出租房屋時,沒有強制要求。租屋者租到凶宅,可能會提早解約,甚至給付違約金提早搬離。可是,如此結局,對房客來說,並非公平。因此,主管機關內政部針對此類問題,關於房屋曾有非自然死亡的情形,可能會列入房屋租賃契約之定型化範本內,以保障房客。

  房東不知房屋為凶宅,殊難強加其告知義務。但是,若房東明知為凶宅時,在出租房屋時,房東是否有告知義務?參諸上述不起訴處分的案例,或許尚有爭議。也就是說,房客主動詢問時,房東說謊不是凶宅,這是明顯有問題。若房客未主動詢問,房東也未告知,目前看來,不見得有詐欺的故意。因此,提醒房客,若在意是否為凶宅,在簽立租賃契約,應主動詢問是否為凶宅,避免事後爭議。

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