2014駱駝路跑活動  

吾人欲出售房屋或土地等不動產,為省時方便,可能會委託仲介公司代為覓尋買方。假若概括授權配偶與仲介公司簽立委託契約,仲介公司找到買方後,卻不透過仲介公司,私下與買方成交,可否主張配偶未經書面授權,而拒付仲介服務費用?

最近就發生類似的新聞案例,新聞報導說:「某郭婦的丈夫龔先生,委託房屋仲介公司銷售土地,仲介公司找到買方何女士。不料在仲介公司委託服務期間,郭婦拒絕履約,並且拒絕給付仲介報酬。之後,於委託服務期間經過之後,與買方何女士再私下成交。此故,仲介公司對郭婦提出給付服務報酬之訴訟。」法院審理時,郭婦主張沒有委託仲介公司銷售土地,並且抗辯土地委託銷售契約的簽名及蓋章,都是配偶所為,並非本人所簽章。郭婦說雖然有將印章交給配偶,但配偶沒有取得她的書面授權而簽立委託契約,此契約自屬無效等語。

不過,法院認為郭婦既然將印章交給配偶,也同意配偶使用印章,尚且表示土地若有人要買就賣,因此,法官認為郭婦已有授權配偶使用印章的法律行為,該委託銷售契約自屬有效,並非無效。亦即,郭婦私下與仲介公司所覓尋之買方成立買賣契約,仍應給付服務報酬予仲介公司。只不過,法院認為業者不須協調稅費負擔、斡旋付款條件、協助辦理貸款,故省下人事、勞務費用等成本開銷,沒有判決仲介公司全額勝訴,惟判令郭婦仍應給付56萬元服務費用予仲介。

由此案例,吾人可以得知二個重點。第一點,就算沒有書面授權,若經概括授權的方式,口頭授權他人且交付印章使用,就該被授權人以自己名義與他人成立之法律行為或契約,本人不得主張沒有書面授權而不負責任。第二點,若已授權他人與仲介公司成立仲介契約出賣自己的不動產,於仲介方已覓得買方後,違反仲介契約的約定,而與買方私下成交,仍應給付仲介費用的。不能因為沒有書面授權契約,而拒絕給付仲介費用。

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