陽陽與布痞

　　若數人因繼承登記共有一公寓大樓之區分所有建築物，但「頂樓增建物」為第三人所興建。請問：頂樓加蓋部份，於數人分割共有物時，可以將頂樓增建物列入分割之標的嗎？

　　實際上，一般頂樓加蓋多屬實務上常見之未辦保存登記之建物，乃屬單獨的不動產客體，即令非屬合法登記之建築物，仍不失其為單獨權利客體；亦即，實務見解認為，該頂樓增建物具構造上及使用上之獨立性，即屬第三人所有權利，非屬該公寓大樓之部份，即不得作為分割之標的，否則無異侵害第三人之權利。

　　參閱最高法院110年度台上字第602號民事判決意旨：「按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體。所謂構造上之獨立性應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之區分存在。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。」

　　由上可知，除非在公寓大樓頂層內部往上加蓋，而該增建物的出入及使用等等，都依附著頂層建物，例如一定要由頂層內部的樓梯出入，構造上根本像是頂層的一個房間，增建物也沒有單獨存在的經濟效用，此時才有可能被認為非屬獨立的權利標的。否則，在一般實務上，類似頂樓加蓋的狀況，多屬在構造上及使用上均具有獨立性而得作為建築物區分所有權之客體。

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