陽陽與布痞

　　近日有報導指出，一位住在新北市的婦人，前年在家門口裝設兩支監視器，其中一支對準鄰居住處的大門及電梯，另一支監視器對準樓梯空間，可說二十四小時全都錄，引起鄰居不滿。鄰居認為婦人的做法，未經同層住戶的同意，造成他每次出門就看到監視器在拍，感覺出入遭拍攝、隱私受侵害而精神痛苦。因此向法院請求婦人要拆除監視器、賠償他精神損害。但婦人辯稱，她是獨居女性，住家大門屢遭不明人士破壞，多次報警都沒改善，架監視器是為了防盜。

　　新聞報導指出，一位葛先生購買大樓頂樓的房屋，仲介人員沒有告知頂樓有基地台，而且不動產現況說明書關於「目前頂樓有無架設行動電話基地台」一欄，仲介人員勾選「否」，葛先生才買下該房屋。住了一段時間，聽說頂樓有電信公司的基地台，葛先生到屋頂觀察均未發現，後來向管委會查證才知道基地台是裝在電梯井內，被隱藏起來，乃訴請法院拆除該基地台。

一統天下社區在當地屬於大型社區，一位連任多年的天狼委員向我們述說了他對社區管委會與物業關係的深刻體會。

　　又有租約到期不走，房東直接換鎖的糾紛案件。新聞報導指出，廖先生將房子出租給張小姐，租約到期後，張小姐尚未找到新的房屋，與廖先生的女兒協議延期，但後來延期時間到了，張小姐仍繼續使用未搬遷。因此，廖先生與女兒帶著鎖匠前往租屋處，鎖匠擔心有糾紛不願開鎖，而廖先生的女兒就爬窗進入屋內，打開大門後，廖先生也隨著進去，房客報警處理。雖然廖先生辯稱未入屋，其女兒辯稱因已超過協議期限，才去敲門，對方沒有回應，擔心張小姐安危才進屋查看等語。然而，法官調查認為，案發前幾天，雙方因租屋事情發生衝突，警方也曾到場處理，張小姐不可能改變心意不告而別？況且，廖先生與女兒從屋外就可以看見內部的情形，沒知道對方仍在使用該屋，在沒有證據顯示房客處於急迫危險的情狀，房東沒有進入該屋的正當事由。

　　大樓住家門口可否放置鞋櫃呢？最近有類似的新聞案例判決。

若要興建違章建築，或是既有的違章建築欲改裝，與設計公司成立承攬契約，興建中或是興建後，被主管機關拆除，可否向承攬的設計公司求償？最近就有類似的新聞案例，據報導，李姓業主委請設計公司裝修頂樓加蓋的既存違建，業主主張設計公司曾說既存違建打點好鄰居就會沒事。後來違建被鄰居檢舉而拆除，業主提告設計公司求償，遭法院判決駁回。事實上，既存違建遭拆除後重蓋，會視為優先拆除的新違建，遲早會被拆的，這部份一般民眾應予瞭解。本案例，李姓業主婦人取得公寓四樓所有權，在五樓窗邊規劃浴缸。並請設計師和不鏽鋼業者施工，工期半年；詎料遭舉報違建，被拆除大隊拆光。業主指稱，頂樓違建多年前就存在，修繕前應請建管處審核，設計師卻告訴她既存違建可緩拆，打點好鄰居就不會被檢舉，還建議拆掉原有鐵屋梁柱和屋頂，因此，雙方簽訂室內裝修工程契約。業主認為設計公司未按時完工，應返還已付的工程款及賠遲延罰款等。法院認為既存違建修繕超過一半，被拆的可能性極高，其次，設計公司已施工部分有關泥作、水電等成本就要一百多萬元，法官認定設計公司無不當得利，不須還錢、賠償。也就是說，業主要承擔違建被拆除的風險。

案例：羊羊用自己工作二十年的積蓄，透過大統仲介公司，購買全全建設所出售的一層公寓，住進去之後發現公寓居然會漏水，憤怒的羊羊認為仲介辦事不力，於是拒絕把十萬元服務費給大統公司，請問羊羊這樣做有沒有理由？

問：從前三隻小豬為了怕被大野狼吃掉，合力蓋了一間3層樓公寓，豬大哥、豬二哥 、豬小弟分別住1、2、3樓，豬小弟最勤奮，在3樓的公寓頂樓又加蓋了違建房子，豬大哥跟豬二哥也都沒意見，又過了30年後，豬二哥好吃懶做欠一屁股債，房字被銀行拍賣給大野狼，之後大野狼認為頂樓是大家的，要求將頂樓違建拆掉，豬小弟認為豬二哥跟豬大哥30年來沒意見，代表他們同意讓他使用頂樓，大野狼買二哥的房子，頂樓也一樣要讓豬小弟使用，請問誰有理？

跑業務時請注意下則新聞報導，沒經過住戶同意請不要跑進人家公寓樓梯間！

來看看這件奇特的新聞，新聞標題：「訪客違停被鎖，載走鎖被告侵占不起訴」！大意是某社區管理員發現有車輛違停在社區內紅線，乃用車輪鎖鎖住違規車輛，並要求繳納違停罰金，結果違停者立刻拿取工具，直接換上備胎，將被鎖的輪胎及車輪鎖一起放上車後，隨即駕車離去，留下一臉木然的管理員。違停車後來被控告侵占車輪鎖，但違停者辯稱其非社區住戶，沒有義務遵守住戶規約，繳交罰金也不合理，因為趕時間才會拆車輪離開，只要管理員來開鎖就會歸還等語，後來檢察官不起訴處分。

問:

仲介未告知 買凶宅竟拒退

高高興興買了新公寓，建商卻遲遲不點交公設，怎麼辦呢？

 
新竹市一名保全員與住戶發生爭執，在大樓的電梯入口，操台語指住戶是「ㄎㄧㄤ啊」，被新竹地方法院依公然侮辱罪判罰金3千元；ㄎㄧㄤ啊，台語有不告而取、小偷之意。自由時報電子報〔記者蔡彰盛／竹市報導〕

問：李大頭透過法拍程序買到某公寓三樓，一樓旁空地早在法拍之前二十年前，經一樓屋主申請變更為幼兒園使用之遊戲場所。李大頭買到該三樓後，覺得一樓空地應該是共有的，怎麼可以由一樓房主出租給他人收租金，因此準備提告一樓屋主，要求不當得利及返還土地，李大頭的主張有道理嗎？

曾發生大樓住戶的鐵欄杆，因鏽蝕斷落砸死人，導致屋主遭過失致死罪起訴的案例。最近有又有數起大樓外牆石材或磁磚脫落，傷人或毀損車輛等事件之新聞。有關公寓大樓磁磚剝落傷人、砸車情形，時有所聞。尤其過去興建的高樓屋齡，隨著歲月流逝，老舊大樓之數量將會愈來愈多，磁磚剝落事件亦可能隨之增多。而且從台灣所處地形位置觀之，每年颱風不少、地震又多、空氣濕度頗高，再加上酸雨之類侵襲，大樓磁磚脫落情形常發生，不少人也因此飛來橫禍。有關單位及管委會、屋主，一定要重視此類問題，所產生的法律責任，也不應該小覷。

新聞報導，有個社區大樓頂樓平台因為地震，造成頂樓九樓住戶房屋漏水。住戶請求管委會修繕頂樓平台以防漏水，但是管委會主張重大修繕要經過區分所有權人會議同意。本案例漏水發生情形許久，住戶請管委會修理，管委會表示住戶反映後有請人修理，未置之不理，但因為修理後還是持續漏水，都修不好，所以住戶就提告要求管委會修繕頂樓平台，直到不漏水為止。第一審法院認為要經過區分所有權人會議決議始得為重大修繕，住戶不得直接請求管委會為頂樓平台之重大修繕。後來，區分所有權人會議要求頂樓住戶要負擔六成的修繕費用，頂樓住戶並不同意。第二審法院終局判決結果，認為管委會應將頂樓平台及住戶的房屋，依相當之修復方式，修復至不漏水之程度。

有一新聞個案，某當事人經常在社區內喝酒而吵鬧或恐嚇住戶，或毀損電梯門，或在家放火，或是有其他違反規約的行為。住戶長期擔心受怕，勸告後仍未改善，最終社區管委會依公寓大廈管理條例第二十二條規定，對當事人提起「強制遷離」訴訟，法院認為當事人的行為違反法令或規約情節重大，判決當事人必須搬走，讓社區住戶能夠安居生活。該社區住戶指稱，對於當事人的惡劣行為，忍耐許久，因勸阻未果，所以經區分所有權人會議，二百多名住戶出席，達到住戶規約規定的1/2以上住戶出席、2/3出席者以上同意之規定，決議由管委會提起「強制遷離」訴訟，要求該當事人搬離住處。當事人則抗辯自己有精神上疾病，但是因為提不出有殘障手冊可以證明有精神上疾病，法院才會判決管委會勝訴。

很多公寓大廈都有設置管理委員會，然後會向住戶收取管理費，作為公共基金來使用。不過凡是講到繳費就一定會遇到「有人不繳怎麼辦」的問題。最近我們看到一個案例是這樣的，某個社區裡面有一位住戶積欠了好多年的管理費，而新上任的現任管委會主委向這位住戶追討時，這位住戶卻主張管委會是「非法管委會」，因為前任主委違反社區規約的規定，連任次數超過了社區規約上面的次數限制，所以管委會本身是非法的，沒有資格要求他繳交管理費。這位住戶的主張有道理嗎？我們認為應該是沒有道理的。首先，依照公寓大廈管理條例第18條規定，公共基金是由管理委員會負責管理；依照同條例第36條的規定，公共基金的收支、保管及運用是管理委員會的職務，所以這裡有一個很重要的觀念是：有權向住戶收取管理費的是「管委會」這個組織單位，而不是「管委會主委」這個人，管委會主委只是管委會的代表人，由管委會主委代表管委會來從事實際上收取管理費的行為。所以，實務上的法院判決認為，只要住戶真的有積欠管理費，那麼現在經過合法選任程序產生的管委會主委，就可以合法地代表管委會去向住戶催討管理費；至於前任主委的選任過程可能有不合法的問題，那也是過去的事情了，並不影響現任主委的合法地位。也就是說，上面所講的這位住戶不能拿這個當理由來拒絕繳交管理費。