陽陽與布痞

中央銀行的「金龍海嘯」第7波信用管制下，限縮以往無限寬限期及提升銀行存款準備率，讓市場的房貸利率已經普遍坐2望3，房市急遽降溫也讓中央銀行總裁在質詢時鬆口暗示不會有第八波信用管制，看似已經讓這波打房政策劃上了休止符。然而，近日金融監督管理委員會（下稱金管會）公布114年度金融檢查重點，包括「防制詐騙」、「不動產授信風險管理」、「金融消費者權益保護（含個人資料保護／身心障礙者權益保護／理專銷售作業控管）」、「公司治理」及「資通安全」等議題列為特別關注領域，其中「不動產授信風險管理」也讓人聯想是不是緊接著央行打房政策脈絡的信用管制。

依金管會公布的「檢查局114年度各業別金融檢查重點」，其中本國銀行類別的檢查項目中（十二）授信業務風險控管及法令遵循情形檢查重點為：「如授信業務（含應收帳款融資承購業務、購屋貸款、餘屋貸款、土地及建築貸款、專案融資等聯貸案）徵信制度、風險評估分析、風險定價、授信審查、核貸程序、貸放後管理、辦理中小企業放款禁止授信回存、工業區土地貸款資金用途與流向之控管、閒置工業區土地之授信作業、建商週轉金貸款移作建築使用之合理性、餘屋貸款資金用途與流向之控管及銀行法第72條之2之遵循情形。」與去年（113）的檢查重點相比，增列了「建商週轉金貸款移作建築使用之合理性」及「餘屋貸款資金用途與流向之控管」。

那麼增列了這兩點會有什麼可能影響呢？首先在銀行授信用途上，按照聯合徵信中心上的登記科目分類有以下四種：1代表購置不動產、2代表購置動產、3代表企業投資、4代表週轉金，而俗稱的科目四貸就是「週轉金」，該資金用途按照銀行公會頒定之授信準則第12點規定：「謂會員（即銀行）以協助企業在其經常營業活動中，維持商品及勞務之流程運轉所需之週轉資金為目的，而辦理之融資業務。」，次者，按照中央銀行頒布的「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定修正規定」第6點規定：「金融機構承作餘屋貸款（註：指金融機構承作建築業者以新建餘屋住宅（含基地）為擔保，所辦理之抵押貸款，也就是建商以未出售的房地作擔保繼續向銀行融資），其貸款額度最高不得超過金融機構鑑價金額之三成。除前項貸款額度外，不得另以周轉金或其他名目，額外增加貸款金額。」，而銀行業者無論是對個人或是金融機構在授信契約（或借款契約上）都會加以約定：「其實際資金用途與貴行核定用途不符時，貴行得減少對立約人之授信額度或縮減借款期限、或將債務視為全部到期」的條款，也就是說，在此種情況下銀行業者可以直接要求不符資金用途項目的借款全部一次清償本金。

綜合以上可以得知，金管會114年度的金融檢查，即是有意劍指建商過往以餘屋貸款獵地，或是以週轉金作為其他用途使用，使得銀行必須要求那些過往將資金作為他用的建商收回借款，進一步形成建商的資金管制。在建商的資金緊縮下，過往常行的預售屋低首付，或是建商與客戶間的信貸融通都可能不復存在，而在購屋族貸款成數不盡滿意時，可能就要在資金上多動點腦筋，才能避免被違約「斷頭」的風險了。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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