陽陽與布痞

上一篇已經說明容積率的定義，以及容積率與建蔽率在不同的土地使用分區下有不同的限制與規定。從上一篇的說明，可以想像，當建商想要開發一片土地，無論是規劃為新住宅或是商業百貨，一定都希望能夠盡量增加可蓋樓地板面積，才能爭取最大的利潤。因此接下來要介紹，建商要如何合法的增加容積率？

從容積率的計算來看可以分為兩種，第一種是免計容積，也就是在特定條件下，該部分的面積可以免計算入總建築面積，以達成節省容積率的目的。按建築技術規則建築設計施工編第162條第1項第1款規定：「每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二公尺或雨遮、花臺突出超過一公尺者，應自其外緣分別扣除二公尺或一公尺作為中心線，計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。」而同款亦規定：「每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳，其淨深度不得小於二公尺；其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者，應計入該層樓地板面積；無共同使用梯廳之住宅用途使用者，每層陽臺面積之和，在該層樓地板面積百分之十二點五或未超過八平方公尺部分，得不計入容積總樓地板面積。」亦即，在一定條件下的陽台與屋突是可以不必算入總樓地板面積的，而且梯廳與樓梯間在一定面積下也是可不必計入的。

另外，在同法第1條第9款規定，屋頂突出物高度在六公尺以內或有昇降機設備通達屋頂之屋頂突出物高度在九公尺以內，得不計入建築物高度，且屋頂突出物水平投影面積之和，除高層建築物以不超過建築面積百分之十五外，其餘以不超過建築面積百分之十二點五為限，其未達二十五平方公尺者，得建築二十五平方公尺，從而也能達到節省容積率使用的目的。在第162條第1項第2款亦規定，本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使用空間，得不計入容積總樓地板面積。也就是說，上述的屋頂突出物在一定條件下不計入高度之外，其內部所設置之空間與必備設備空間，也得不計入總樓地板面積。

最後則是停車空間，根據同法第162條第1項第3款規定，建築物依都市計畫法令或本編第五十九條規定設置之停車空間、獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間，得不計入容積總樓地板面積。但面臨超過十二公尺道路之一棟一戶連棟建築物，除汽車車道外，其設置於地面層之停車空間，應計入容積總樓地板面積。停車空間在一定條件下亦得免計入總樓地板面積。

從上述規定可知，此類免計容積之規定，可以大幅減低建商，因為必須蓋之公共設施，而減損的總樓地板面積，進而達到節省容積率之目的。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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