最近有一則新聞,內容是說明有位公寓住戶,在他的住處加裝鐵窗,從大樓外看得到這個鐵窗,這棟公寓的管委會認為這個鐵窗影響大樓外觀,就取消他進出大樓的門禁感應卡的設定,讓他的感應卡失效,無法進出大樓。這名男子氣得告上法院,最後,法官認為管委會取消他人感應卡,造成他人不能自由進出大樓的行為違法,因為住戶房屋無法出租,而判決管委會賠償五萬多元。

 

Sunrise Attorneys-at-law  

 

從這個新聞,有二個管委會管理上的問題值得我們討論。

第一個問題是管委會能不能要求住戶不可以加裝鐵窗、游泳池不可以晚上九點過後使用、汽車停車格不能停機車等等,限制住戶使用上的權利?是否可以規定違反規約,要罰多少錢之類的事情呢?原則上是可以。但是,要在「住戶規約」中明文規定,而且要注意比例原則。例如,違反規約要罰伍佰元,只要透過區分所有權人大會決議,在規約明文約定,是可以被認可的,這種被認為是一種契約上的關係,嚴格來說,它的性質應該是違約金,而不是罰款。除此之外,管委會是不能處罰住戶的。因此,鎖定住戶的進出感應卡,讓他不能自由進出公寓大樓,這種限制了住戶的進出自由,即使有規定在規約中,也是不被法律接受的,法律並沒有賦予管委會有權力去限制住戶的行動自由,這部份應加以釐清。也就是說大方向應理解管委會不能處罰住戶,至於規約上的某類似違反規約的違約處理,在可容許的範圍,是可以允許的。

 

第二個問題,住戶違反規約,罰他錢,他不去繳,又不肯改善,如何處理?曾經有公寓大樓的管委會,規約有規定汽車停車格不能停摩托車,因為某住戶違反規約,在汽車停車格停摩托車,就把他的摩托車加上大鎖,讓他不能騎。後來法院認為「鎖車這部份」這是違法的。按照公寓大廈管理條例第6條規定,住戶應該要遵守規約規定的事項。但是要注意,公寓大廈管理條例第47條則規定,住戶違反第6條規定,主管機關受理住戶或管委會之請求,通知限期改善,屆期不改善者由主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善;屆期不改善得「連續處罰」。法律並沒有賦予管委會去處罰他的權力,管委會不可以自己就去把人家的機車上大鎖。也就是說,住戶違反規約,勸阻無效,應該要請主管機關處罰他,管委會不能私下去制裁住戶。

 

所以由上述分析,管委會只能制止約束住戶,或是將違規事件向縣市政府舉報,管委會不是行政機關,不能處罰住戶;處罰的執行,只能由行政機關或是法院來處理。綜合本件新聞,管委會應該要請主管機關來處理,不能自行決定原本可以使用的感應卡設定取消,造成住戶不能自由進出大樓,這樣有可能會產生損害賠償責任。

 

 

 

D1070129  

 

 

 

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