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        曾有新聞報導,有個人步行穿越某個社區大樓的一樓中庭,遭到六樓陽台斷裂十五公斤重的鐵欄杆砸中頭部,送醫不治死亡。地檢署調查認為,鐵欄杆附著在六樓住戶陽台的女兒牆上,屬於六樓所有權人應保管的設施,因為疏忽未保養、維修,導致鐵欄杆鏽蝕斷裂砸死人,依過失致死罪起訴六樓住戶。


        據瞭解,這個社區採樓中樓挑高設計,一九九六年完工交屋,屋齡已有十五年;被害人當時步行穿越社區一樓中庭,將近三公尺長、十五公斤重的鐵欄杆,突然從六樓高處落下,正好砸中被害人頭部。檢警實地勘驗,確認掉落的鐵欄杆並非社區的公共設施,而是附著在六樓住處陽台的女兒牆上,屬於房屋所有權人應保管的設備。雖然屋主張買了房子後,並未注意過鐵欄杆是否鏽蝕,當天也沒有人去搖欄杆,否認有任何過失。但是檢察官認為房屋所有權人,本應注意附著在自家陽台的鐵欄杆是否鏽蝕斷裂,以免危及他人出入安全,因住戶疏於維護導致鐵欄杆掉落砸死人,所以依「過失致死」罪起訴住戶所有權人。在這裏我們就要注意,生活當中,很多情形是我們買的東西,並不是我們裝上去的,或是我們不常使用,可是這些設施卻是我們所有的,例如水塔、旗杆、牆面磁磚等等,因為少使用或是不常接觸,以致於忽略檢查是否有毀損之情形。所有物的保管、保養,是權利義務的相對性必然行為,否則所有物的傷人責任,就無從界定。


        從這個案例中,我們討論有關社區大樓的相關設施,造成他人傷亡的法律責任。社區大樓的設施,例如磚牆、電梯、欄杆等,如果因為毀損掉落或故障,而造成他人傷亡時,什麼人應該要負法律責任?原則上,在社區大樓之動產或不動產,應區分為「專有部份」或是「共用部份」,依據公寓大廈管理條例第三條規定,所謂專有部分:是指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者,一般說來就是我們自己所有的部份;所謂共用部分,是指公寓大廈專有部分以外之其它部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者,例如電梯、大樓公共通道、樓頂等。大原則來說,以私人使用部份或公眾使用部份,來作為責任義務之區分。當住戶不容易區分何人要負責任時,就以誰在使用作初步的劃分即可,在比較特殊的案例,再作個案的分析。

        在基隆就曾經有個案例,約略是某個大樓社區的17樓頂,有一根鏽蝕旗杆被強風吹斷掉落,當時剛好有個人在下面被旗杆掉落打中,送醫仍不治。地方法院認為,社區旗杆裝設超過10年,社區管委會沒有適當保養,以致於旗杆鏽蝕斷裂,地方法院認為社區管理委員會、服務的保全公司、總幹事,三方均負有社區安全維護義務,卻疏於注意旗杆已鏽蝕,未及時汰換,造成被害人死亡,三方要負連帶賠償責任。依據公寓大廈管理條例,管理委員會負有「共有及共用部分之維護修繕」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」的責任義務。所以在這種案例,公用的部份,就由公用的負責機關或人員,負起保管、檢查、保養等義務,以避免發生意外,當應負責之人,疏於去盡其義務時,發生事故,就由義務人負擔民事或刑事責任。


        因此,無論社區大樓的住戶、管理委員會或保全服務公司,對於社區的相關設施,無論是專有部份或共用部份,都應該適當檢查或維修保養,如果有設施已毀損,例如牆面磁磚看起來要掉下來的樣子、高樓旗杆已鏽蝕嚴重等等,就要注意維護,應該明確知道那些設施的維修保養屬於自已的責任,不要怕麻煩;有問題,就向管委會反應,管委會認為無力處理,就應立刻召集區分所有權人會議,將事態向全體住戶報告,如此將有助免除自己可能發生的責任。否則,等到公用物毀損而造成他人傷亡事件,才發現是自己要負責任維修時,就來不及了!

 

 

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