布痞與歐爺  

曾發生大樓住戶的鐵欄杆,因鏽蝕斷落砸死人,導致屋主遭過失致死罪起訴的案例。最近有又有數起大樓外牆石材或磁磚脫落,傷人或毀損車輛等事件之新聞。有關公寓大樓磁磚剝落傷人、砸車情形,時有所聞。尤其過去興建的高樓屋齡,隨著歲月流逝,老久大樓之數量將會愈來愈多,磁磚剝落事件亦可能隨之增多。而且從台灣所處地形位置觀之,每年颱風不少、地震又多、空氣濕度頗高,再加上酸雨之類侵襲,大樓磁磚脫落情形常發生,不少人也因此飛來橫禍。有關單位及管委會、屋主,一定要重視此類問題,所產生的法律責任,也不應該小覷。

有個社區大樓管委會,因為對於類似磁磚流星雨,砸毀鄰居房屋及車輛,就賠了不少錢。此大樓老舊,已曾發生零星脫落情形,後來愈掉愈多,所以管委會打算於區分所有權人會議同意後,大樓外牆準備全面重新鋪設非磁磚牆面,以防磁磚掉落,這棟大樓還算是幸運,沒有造成人員死亡,賠錢了事。另外一個案例就沒有這麼幸運,據這幾天某新聞報導,有一棟大樓外牆石材因為颱風原因,造成外牆石材掉下來,但管委會沒有修復。後來,又有一片幾十公斤重的石材又脫掉,這次砸到一名路過婦人,不幸造成死亡,檢察官將追究相關之過失致死罪責任。究竟是管委會或是房屋有權人的責任?有時不容易區別;通常來說,房簷滴水線內,可能有住戶所有及使用的陽台或窗戶等設施,之外可能就是大樓的磁磚、石材或其他裝飾物等;由此區分所有及使用者,作為責任的歸屬範圍。其外可能為社區大樓外觀的公共設施,其內則為住戶使用的範圍,雖非絕對的標準,至少有一公、私的責任劃分。

實際上,台北市政府針對多起老舊大樓的磁磚脫落砸傷人意外,已經加強查報,並表示假若大樓外牆剝落而且有傷及行人之危險,將會加行政處罰。依據建築法第77條第1項規定:建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。再依建築法第95-1條第一規定:違反第七十七條之二第一項或第二項規定者,處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者得連續處罰。換句話說,如果老舊大樓的外牆石材或磁磚或類似物,有掉落造成他人生命、身體或財物等公共安全之危險時,將被處六萬元以上六十萬元以下的罰鍰,老舊大樓的管委會或所有權人,應該要注意此規定。另則,公寓大廈管理條例第56規定:「獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界」。此故,曾有主管機關認為:「依公寓大廈管理條例第56條規定,建築物所有權之登記面積,包括四周牆壁之厚度,故原則上外牆面之所有權似屬各該樓層所有權人所有;至於是否為約定共用部分,則須視規約有無特別約定而定。」在判斷外牆磁磚掉落傷人事件,似乎所有權人可能要負擔法律上的責任。不過,公寓大廈管理條例第7條又規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」所以說,似乎該牆壁又屬於共用部份,修繕維護的責任,應該屬於管委會負責。無論如何,管委會可能因為大樓外牆的磁磚剝落傷人,而負擔民、刑事法律責任,因此,當發現有類似磁磚流星雨時,應立刻為緊急維修工作,若有必要,應召開臨時區分所有權人大會,決定如何解決此一問題,否則事故發生,吃上官司就來不及了。

 

 

 

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