陽陽與布痞  

:千尋來到陌生的城市想展開全新的生活,透過仲介人員湯婆婆的介紹,找到一間40坪大的公寓,但是簽約時才發現實際上權狀為30坪,另外10坪為法定空地,湯婆婆表示千尋可以單獨使用該法定空地。千尋雖心存疑惑,可是湯婆婆表示自己是用生命在做仲介,請她放心。千尋最終決定買下房子,沒想到千尋遷入不久後,大樓管委會決定將法定空地收回為公用,且表示先前約定使用並非透過住戶規約或是區分所有權人會議決定,管委會有權收回公用。千尋憤而找湯婆婆理論,要求拿出生命來處理此事,想不倒湯婆婆誠懇的說:「當初是說可以使用,又不是永久使用」,而且,是否可以永久使用應該要找前屋主理論,不關她的事,置之不理:請問千尋可以找湯婆婆負責嗎?

 

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千尋的10坪法定空地使用權,乃屬所謂共有部分約定專用部份,依公寓大廈管理條例第23條,須由住戶規約約定或是區分所有權人會議同意,若規約未定千尋前手得專用,或曾區分所有權人會議同意使用,千尋無單獨專用使用權,此即其後管委會收回之理由使用。經查,房屋仲介人與買屋人關係屬於民法上的有償居間契約,仲介人員應該負擔善良管理人的義務,房屋的相關資訊查詢及告知是仲介人員所應該承擔的責任,共有土地約定專用關係到房屋使用的大小、價值,屬於房屋買賣的重要資訊,基本上,湯婆婆有責任要確定是否可以永久使用,不能一概推為不知而脫身,應該賠償千尋的損失才屬合理。不動產經紀管理條例,對於相關仲介或經紀人,因疏失的相關責任,也有所規定,得以參酌。

參考最高法院102年台上字第481號判決意旨:「系爭房地買賣仲介人即被上訴人○○○係受有仲介報酬之仲介專業人員,應盡善良管理人注意義務,而約定專用權取得,依公寓大廈管理條例第二十三條規定須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意,當為不動產仲介人所應知悉。查系爭空地為系爭房地買賣之重要標的物,有無約定專用權,當然影響系爭房地價值。○○○既於上開現況說明書第二十九欄勾選有約定專用權,則○○本於善良管理人之注意義務,就該十坪空地有無合於約定專用權之條件存在,告知給付仲介報酬費用之上訴人」等語,可茲參照。

 

 

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