陽陽與布痞

一、不動產信託

廣義上即土地所有權人為了有效利用其土地並以取得收益為目的，將土地信託予受託人，而受託人則依據信託契約辦理其業務，並收取信託報酬。不動產信託有三種態樣：

(一)不動產管理信託

以不動產之經營管理為目的之財產信託型態。

(二)不動產投資信託

向不特定人募集發行不動產投資信託受益證券。

(三)不動產開發信託　← 本件都更契約即屬此類

以不動產為信託財產，委託人移轉土地所有權予受託人占有與處分，而受託人則依據信託目的進行整體建築規劃，委託人扣除約定之報酬予受託人後，將剩餘之信託利益分配予受益人。

二、不動產開發信託

依據建造類型可分為三類：

(一)合建類型信託

地主將土地信託給公正第三人，實施者（建商）也將資金信託給公正第三人，其優點是避免雙方擔心土地與資金被挪用而導致合建失敗，因此引進銀行擔任第三人，使工程能夠順利完成。此外，因為實施者有出資，因此完成之建案可參與分配。而信託財產分配則是將各自之委託財產分別返還委託人兩方。

(二)建商自地自建信託

建商將土地信託給銀行同時將興建資金存入信託帳戶，由銀行管控，專款專用，優點是可以較易取信於承購戶，信託關係結束時，將信託財產移轉予承購戶，對於承購戶來說可以降低購買預售屋的風險。

(四)都市更新信託　← 本件都更契約即屬此類

由都市更新實施者協助將地主之土地，以及實施者本身籌措到之資金，兩者均信託給受託銀行，於開發興建完成後，由受託人來主導分配信託財產予受益人。

三、都市更新信託

1.信託關係之當事人

-委託人：土地所有權人與都更實施者

-受託人：受託銀行或建經公司

-受益人：通常為委託人本身（即屬自益信託）

-利害關係人：融資銀行

2.信託的辦理時機

一般而言，信託存續期間自簽約日起至都更工程完竣，取得使用執照及建物第一次登記後，再依約定方式將土地及建物分別移轉予受益人。

3.信託財產之管理與返還

(1)實施者應依信託契約規定，將更新前土地辦理信託登記為受託人名義，並由受託人保管該土地及建物所有權狀及其他文件。

(2)實施者依信託本旨申請建物所有權第一次登記及土地移轉、變更登記為受託人。

(3)信託財產之清算：將更新後土地及建物按自益信託或他益信託分別返還委託人或受益人，並辦理塗銷信託登記與信託財產歸屬登記。

(4)以不動產及營運資金作為信託財產時，其更新後不動產之分配名義，其受託人依信託本旨所為之管理或處分之效果，於信託關係終止前仍屬於受託人，惟信託財產名義雖為受託人所有，實質上並不認屬於受託人自有財產，仍須符合信託本旨。（內政部99.04.19台內營字第0990802743號函）

(5)續建約定

工程期間，若發生建商財務危機或進度嚴重落後等情事，經受託人書面催告未獲改善，應即通知都更主管機關並應委託建築經理公司製作「續建執行計畫書」送請土地所有權人、融資銀行及都更主管機關同意後為之。

4.起造人信託　← 本件都更契約亦屬此類

金融機構辦理開發型不動產之融資，通常會要求授信條件中加列信託機制，而實務上之作法為由委託人（建商）將建築執照之起造人名義，信託變更為建築經理公司（建經公司），係因起造人責任重大，銀行多半不願擔任之故。

而建築執照於申請時，該信託物之所有人既為受託人，其申請建照應由受託人出具相關同意文件，方為妥適。因此，信託財產土地之土地使用同意書無須經委託人或受益人同意。（內政部99.03.23台內營字第0990801962號函）

至於同意比例之計算，同意書雖由受託人依信託本旨所出具，但比例仍應以委託人為計算。

5.其他注意事項

(1)都市更新之受託人不應與實施者為同一人。

(2)建經公司雖得依信託法為信託之受託人，但不得以經營信託為業。

(3)受託人涉及與利害關係人交易時，如具決定權者，除依信託本旨或是先取得受益人同意外，不得為交易；如不具決定權者，則不受限制，惟仍須告知委託人或受益人。（金管會101.03.26金管銀票字第10100019380號函）

(4)若經地主全部同意，受託銀行得以信託之土地辦理土地融資，以增加營建經費。（信託法第26條但書）

整理自 江中信，都市更新叢書I –都市更新事業計畫，詹氏書局，頁102至120，2022年8月初版

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