陽陽與布痞

政府為了防止房地炒作，立法院於民國112年1月10日三讀通過《平均地權條例》部份修正條文，於112年2月8日修正公布，並在112年7月1日開始施行，其中關於修法增訂的「預售屋換約轉售限制規定」（註：《平均地權條例》第47-4條第1項前段：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。」），是否有溯及既往的規定呢？

也就是說，如果所購買的預售屋，是在112年7月1日前述規定施行日前，這種修法前所購買的預售屋還可以換約、讓與或轉售嗎？

這個條文沒有說明112年7月1日前所買的預售屋，是否在限制轉售範圍，但是立法理由說明，限制預售屋及新建成屋之書面契據（購屋預約單，俗稱紅單）轉售後，預售屋買受人為賺取差價，乃改於簽訂預約單後加價以換約轉售方式，進行短期炒作牟利，所以修法原則不得讓與或轉售第三人。另外，也說明本條本次修正施行前，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人已讓與或轉售與第三人並完成換約者，不適用本條規定。惟其於本次修正施行後始讓與契約、轉售及刊登廣告者，即有本條適用。看起來，好像修法前所購買的預售屋也不能轉售，然而這只是立法上的說明，不是法律的要件，還有解釋及適用上的疑義。（註：何謂紅單交易？一般預售屋賣賣，買方在付少許定金後，代銷業者通常會給買方一張紅色的訂單，有的在還沒簽訂預售屋買賣契約，就將簽訂的權利轉售出去，類似紅單交易可能將房價愈炒愈高，所以才會立法禁止。）

因此，業務主管機關內政部地政司針對這個問題，相當清楚說明：「依據法律及法理，預售屋換約限制不溯及既往；規定施行前已簽訂買賣契約的『買受人』，因在簽約當時尚未定有限制換約轉售規定，且禁止換約對買受人確為重大限制規定，不宜單純僅以行為管制視之。所以基於『法律不溯及既往』及『信賴保護』原則，以及保障財產權法理，本法施行前的契約可再為轉售。」、「依立法院三讀通過的平均地權條例規定，預售屋買賣契約的『買受人』，在簽訂買賣契約後，不得轉售買賣契約給第三人。該限制規定將『不溯及』適用，也就是不適用於施行日以前已簽訂契約的買受人，所以其在施行日後還是可以將契約轉售。」

而且，本件立法理由明確說：「第一項買賣契約不得讓與或轉售之規定屬行政管理範疇，賦予買受人及銷售者應遵守該項義務，並對違反者處以行政罰（罰鍰），又依民法第七十一條但書規定意旨，該讓與或轉售行為雖違反規定，但仍不以之為無效，其讓與或轉售之效力，依民法其他相關規定辦理。」換句話說，對於

112年7月1日前所買的預售屋，新法實行後，內政部已明確說明不在限制轉售範圍，並且讓人民相信如此不會被認定違反而處以行政罰，這時若認為就算是在112年7月1日之後所有轉售全部都禁止，如此應該是錯誤的解釋。畢竟，連內政部都允許且不會裁罰，怎麼可以再溯及適用呢！

因為政府（內政部）針對《平均地權條例》在7月1日上路前，就已經定調預售屋禁止換約轉售有設立「日出條款」，就是如前面所說的，新法上路前所購買的預售屋，新法實施後，還是可以轉售，故消費者、房仲業者、建設公司及新聞媒體等，均認定新法是不溯及既往修法前預售屋買賣類型。

此故，112年7月1日修法前所購買的預售屋，司法實務就類似爭議案件判決，認為是可以換約、讓與或轉售。我們參考最近113年4月的二件法院判決結果，雖然沒有明確表示可以，但是在判決亦提及無溯及既往適用，原則上應該是要尊重行政管制機關即內政部的意見，況且該修法主管機關就是內政部，若有適用上疑義，應以尊重主管機關意見。

參考臺灣新竹地方法院112年度重訴字第254號民事判決意旨：「因平均地權條例新增訂第47-4條第1項，有關預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，除於配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售外，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，第3項有關銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助上開房屋買受人，將買賣契約讓與或轉售第三人之規定，均係自112年7月1日起始開始實施，且無溯及既往適用之規定，因兩造間系爭契約係於110年6月28日即簽訂，自無上開平均地權條例新增規定之適用，本件之建商即○○公司，即不得以上開之新增規定，作為其拒絕換約之法律上依據及理由，且其等非有正當理由，亦不得拒絕被告請求換約之要求。」

參考臺灣新竹地方法院111年度重訴字第202號民事判決意旨：「因平均地權條例新增訂第47-4條第1項，有關預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，除於配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售外，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，第3項有關銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助上開房屋買受人，將買賣契約讓與或轉售第三人之規定，均係自112年7月1日起始開始實施，且無溯及既往適用之規定，因系爭讓渡書係於110年1月24日即簽訂，自無上開平均地權條例新增規定之適用，本件之建商即參加人，亦不得以上開之新增規定，作為其拒絕換約之法律上依據及理由，且其等非有正當理由，亦不得拒絕被告○○○請求換約予原告之要求，即應配合辦理換約為原告係買受人，而承認系爭讓渡書之約定。」

類似法院判決不溯及既往的理由，除了法理上理由外，實際上最重要的是，已有大量類似修法前的預售屋在修法後，已完成換約、轉售等等，若以立法理由作為禁止適用的依據，則可能造成更多的買賣糾紛與風暴。總之，業務主管機關內政部，針對在112年7月1日施行日前購買的預售屋，已認定施行日後可以換約、讓與或轉售，就應該以此為法律適用的方向。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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