陽陽與布痞

                按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第440條定有明文。

                 而此條文第3項於88年4月21日增訂之立法理由為：「租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如何之程度，出租人始得終止契約，原條文無明文規定，為期周延，爰參照土地法第103條第4款規定，增訂第3項」。

                次按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。出租人不得收回，土地法第103條第4款亦有明文。

                如果今天出租人與承租人在租賃契約上約定「如欠租達一定期間，得不催告逕行終止租約」，是否有效呢？自最高法院107年度台上字第1669號判、55年度第4次民刑庭總會議決議意旨可知，租賃契約終止前的催告義務，是取得終止權的法定要件，民法第440條第3項、土地法第103條第4款均屬強制規定，不得特約排除，因此該排除約款，依民法第71條規定，應為無效。

                 話雖如此，但仍不妨礙出租人訴請法院為判命承租人騰空遷讓房屋之訴訟程序上，以「書狀繕本」送達被告承租人，當作催告之通知，以取得終止契約的權利。進一步來說，如果以書狀繕本送達作為催告，被告仍不付租金，系爭租賃契約是否就確定終止了呢？這要看書狀的內容是否記載「附有停止條件之終止租約之意思表示」。類似字句如「（以本書狀繕本送達翌日起）函到至15日內清償上開積欠租金。逾期即以本書狀繕本送達為終止租約之意思表示。」

                 參按最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨：「按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。」上開附停止條件終止契約的意思表示，是可以的，只是要特別注意文字的設計。

                 另外還有一種是「契約附解除條件」（文字設計例如：甲、乙雙方確認，雙方合意於民國ＯＯＯ年ＯＯ月ＯＯ日前完成本標的之鑑界，因辦理鑑界所需之相關費用由乙方負擔，經鑑界後發現有佔用鄰地或遭第三人佔用情事，除雙方另有協議外，雙方合意不經催告無條件解除買賣契約，乙方應返還甲方已付款項），這種情形，契約當事人得約定當一定條件成就時，系爭契約得不經催告無條件解除。最高法院認為，這種約定與約定解除權或終止權的行使須經催告，係屬二事，沒有違反強制規定的問題。參按最高法院108年度台上字第1948號判決意旨：按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過失之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全體之觀察。又契約附有解除條件，與當事人約定保留解除權不同，前者係條件成就時，契約當然消滅，除當事人有特別約定外，原則上不溯及既往。後者則係條件成就時，約定由當事人取得解除權，其是否行使解除權，尚得自行斟酌，須其向對造當事人為解除契約之意思表示後，契約始溯及的歸於消滅，二者法律效果迥異，應予辨明。

                綜上所述，想要解消（無論是解除或終止）一個契約，除了用合意解消的方式外，如欲行使法定解除權或約定解除權，須注意特別是在買賣或租賃契約，須經催告後（如給付條件解釋上屬「不定期債務」或「不確定期限」之債務，還要先經第一次催告讓債務人陷於遲延後，再經第二次催告），才會取得解消契約的權利。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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