陽陽與布痞

             「借名登記」（借人頭）是具有台灣特色的法律關係。就房屋及土地而言，借人頭登記的主要目的大概不脫避稅、提高信用、不想讓名下有太多財產、對抗打房政策等等原因。而「借名登記」的基本法律關係構成，有借名人、出名人及標的物。最高法院就「借名登記」常見的定義是：「按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常無管理、使用、收益、處分借名財產之權利。」最高法院109年度台上字第887號民事判決參照。然而，雖然最高法院承認借名登記之法律關係，但其衍生之交易安全弊端及悖於不動產登記公示、公信原則之疑義，恐怕遠大於承認此制度所追求之目的，因而須再思考是否符合比例原則。

                茲舉一例，某甲投資客（自稱代書）因故不想要其名下有太多房地，而到處借人頭登記，並以各該人頭辦理抵押貸款。而各該人頭因為有收取「人頭費」，所辦理之貸款實際上也不是人頭自己繳，故各該人頭往往願意出借自己的名義（因為借名登記對人頭來說沒有好處，故依常理，各該人頭通常會取得一定比例的「人頭費」）。今有某乙看上某甲出售中的一個物件，聯繫某甲看屋。某甲到場後，向某乙出示自己的證件及記載某丙為所有權人的權狀正本後，向某乙表示「屋主其實是我，某丙只是人頭」。雙方確認產權、屋況，談妥價格，協商稅費負擔及代償銀行後，代簽「某人頭丙」的名字，與某乙簽立不動產買賣契約書，約定先給付二成頭款（含簽約款10%、完稅款10%），過戶時再由代償銀行押貸資金給付八成尾款，某甲並向某乙表示因為自己熟稔地政機關的完稅過戶流程，請某乙授權他去辦理就好，某乙允諾之，並簽立委託書交付某甲，並當日給付二成頭款。豈料，事後某甲消失無蹤。因某丙是該房地的登記名義人，故某乙以前開不動產契約書為證據，訴請法院判命某丙移轉不動產所有權。某丙卻在訴訟程序上抗辯表示自己只是人頭，根本沒有簽過這份契約。這個時候，某乙該怎麼辦？

                上開案例，如果某乙不能證明某丙有必須受該不動產買賣契約書拘束之理由，有很大可能會遭法院判決駁回。但如果某乙非常喜歡那棟房子，非取得所有權不可，在簽約前，就必須注意，至少要求某甲提供登記名義人某丙的聯絡方式向其查證是否確實授權某甲簽約，或要求某丙到場在契約上簽名以確保某丙知悉並同意。

                 那如果某乙完全沒聯繫過某丙呢？只能尋找某丙有「表見代理」的跡證，主張某丙應負授權人表見代理之責任了。何謂「表見代理」？按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169條定有明文。其目的在於保護善意第三人之交易安全，如果本人以自己行為，積極創設或消極不阻止一個「本人貌似有授權代理人處理交易」的外觀（謂之表見外觀），那麼基於風險分配的考量，善意無過失的第三人較值得法律保護，則縱然該交易未經本人授權，本人亦應負授權人責任，而有履行之義務。

               回到剛剛的例子，如果某乙在簽約時，有看到（最好還要拍照存證）系爭房地的過戶所需證明文件：權狀正本、某丙身分證影本、某丙印鑑證明等，甚至有某丙親自簽名的委託書，那麼就算某丙事後不認帳，某乙仍可主張某丙要負授權人責任，因為如果不是某丙交付這些重要文件給某甲，某甲從何得來？也正因為某丙交付了這些重要文件給某甲，應可認某丙有以自己之行為表示以代理權授與某甲，或知某甲表示為其代理人而不為反對之表示的表見事實。

                不過話說回來，如果買房真的遇到「屋主不是權狀上那個人」的這種怪事，又非買不可的話，一定要找到權狀上的那個人，花點規費去找公證人公證確認買賣契約雙方確實有買賣房屋之意思，才是最有保障的做法。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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