陽陽與布痞

所謂凶宅，依照社會一般定義，乃指住宅有非自然死亡之情形，例如有人在其內自殺或遭他殺等情形，民眾較忌諱這種狀況。內政部曾經函釋相關「不動產委託銷售契約書範本」，其內提及：「就相關建築改良物於賣方產權，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，曾發生凶殺或自殺而死亡之事實，及在專有部分有求死行為致死；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。」換句話說，在房屋相鄰之處，有發生非自然死亡的結果，不會使得房屋變成凶宅，例如在某甲在自宅被乙追殺，甲被乙一路追到隔壁間而死亡，隔壁間變成凶宅，但自宅不是凶宅。內政部的解釋，常會作為法院實務參考的標準，但不一定是絕對的標準，仍然要以人民實際生活的共同價值觀，作為判斷的標準。

通常而言，房屋的價值會因為變成凶宅而降低，交易者幾乎不願接受凶宅，擔心住在這種房屋，想到凶殺事件，心裏會有怪怪的感覺，或是晚上會毛毛的，這樣就睡不著覺。如此一來，就算房屋沒有物理上使用的瑕疵，但是因為使用者心理的因素，就造成心理面使用上的瑕疵。因此，同種類或相同地段房屋交易，凶宅的價值會貶值非常多，這就是物的瑕疵。亦即，凶宅對房價的影響是無庸置疑的。

依據民法第三百五十四條規定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。如果是凶宅，算是重大瑕疵。且不管出賣人對於凶宅之情形，有無故意或過失，都必須要負責任，這就叫物之瑕疵擔保責任，就是說出賣人應保證房屋是正常的，若有不正常的情形，就有瑕疵責任。然而在某些情形，有些房屋會有很像凶宅的狀況，卻不是凶宅，這就不算有瑕疵。可是買售人卻不喜歡這種類型的房屋，所以討論這類型的房屋，就要特別的注意。

曾經有個爭議案例，值得討論。曾經台北市某大旅社發生火警，造成七人死亡，有位當事人買下這間旅社旁邊的的房子後，主張「緊鄰凶宅」要求退回已付的買賣價金，所以提起訴訟，法院認為定該房子本身不是凶宅，因此認為非瑕疵。買售者認為所購買的房屋緊臨凶宅幾公尺而已，從窗戶可以看見旅社的牆壁，所以認為這樣會減低房屋的價值。不過，法院認為緊鄰凶宅不算瑕疵，因為房屋本身沒有非自然死亡之情形。像是大樓同棟其他住戶有凶宅情形，或是大樓頂樓有跳樓自殺事件等等，法院多認為非屬凶宅之情形。

特別提醒在意凶宅之買屋民眾，不欲買售之房屋為凶宅，這是基本的條件。其次在訂立買賣條件時，若不想「社區內」、「同棟樓」有類似凶宅之情形，或是不願「鄰屋」是凶宅，都可特別載明在買賣的條件，讓「緊鄰凶宅」成為買賣之條件，如此一來就可以避免無謂的糾紛，若未有此約定，事後主張凶宅是會無理由的，若有此約定，就變成契約的條件內容，就屬特別的瑕疵責任，房屋若沒有出賣人保證的品質，買售人一樣得主張瑕疵責任。

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