買方因限貸令無法核貸之解除契約問題

近年房價高漲,投資房市有利可圖,投機客或投資客等紛紛大舉進攻,卻也導致一般社會大眾對於房價更加無力負擔而怨聲載道。中央銀行因此藉機推出「第七波信用管制」,其目的名義上是針對金融機構的某些業務進行一定程度的限縮,以希望達成控制資金的流向與流量的目標,但是各界也認為其意在劍指遏制房價不合理的漲價與漲幅。中央銀行透過此次「限貸令」的管制措施,希望讓民眾對於房市的降溫能夠有感,但是無意間卻也製造許多當初沒有預期到的紛爭與案件爭議。

舉例來說:當買受人已經預期到「限貸令」的影響下,可能導致目前房屋等不動產買賣,即使有看好標的及談妥買賣價金,但是可能面臨銀行無法如期核貸,或無法核貸預期的貸款成數,也有可能根本就無法核到貸款,如此對於買受人而言,面對資金嚴重不足,而且銀行端對於貸款充滿不確定的情形之下,就有可能在簽立買賣契約時,對於大部分買賣價金要以銀行貸款方式訂立特別條款,比如說有可能在買賣契約約定:若銀行申請貸款而無法順利核貸之情形下得解除契約之條件,以滿足買受人對於貸款不確定性因素下的風險管控;但是,如果類似狀況在契約的內容或條件沒有寫清楚,就有可能造成買賣雙方誤解而發生履約爭議。類似可能發生的爭議,就是買賣契約簽定後一段時間,買受人也確實洽詢銀行核貸狀況,但因為限貸令原因而確實無法取得銀行的成功核貸,或成數無法滿足買賣條件,或是利率過高而不適當作為貸款銀行等等,則買受人欲主張貸款此一條件無法完成而解除契約,賣方若能理解而合意解除,返還簽約金或頭款之類的,則沒有什麼問題。然而,若賣方認為買方有可能是事後因故悔約而未積極尋求貸款銀行,或是認為核貸完成卻因買方無法接受貸款利率等情形,賣方就有可能不同意解除契約,如此雙方就可能產生違約的爭議。實際上,假若買賣契約附條件約定在銀行未核貸情況下,則契約合意解除,這種類似解除條件成就而使得買賣契約失效的情況,算是限貸令下可能存在的約定條件。

依據民法第99條第2項規定:「附解除條件之法律行為,於條件成就時,失其效力。」也就是說,原本已經簽立有效之房屋買賣契約,約定若發生某些特定的情況下,則契約就會失效,而所謂特定的情況就是指一種條件的出現,法律術語叫「條件成就」,在這種條件成就時,契約自動失效,就叫「附解除條件的買賣契約」。因此,買受人合法解除契約後,當然不會有後續的違約責任問題,對於買受人而言,已經向出賣人給付的費用,諸多頭期款等相關的費用,因為契約已經解除而必須歸還,這些都是契約解除後雙方應負的義務,本事務所已有處理類似訴訟。所以說,在此提醒如果要辦理貸款購屋,一定要在買賣契約訂立相關的條件,並且把自己想要的條件寫清楚,千萬不能大意或不好意思,這樣才能保障自身的權利。

 

🎵貼心小提醒:法律條文會修正,司法實務會變更見解,每個人的案件事實也不相同,因此本文僅供參考,建議民眾對於任何法律問題作出決策以前,先向律師諮詢。


✨更多法律資訊請追蹤本所粉絲專頁 👉https://www.facebook.com/sunriselawyer

✨更多政府採購相關文章資訊請進入 👉https://www.tsaigo.com/

✨更多著作權相關文章資訊請進入 👉https://www.copyrightdoctor.com/

arrow
arrow
    創作者介紹
    創作者 陽陽Boopee 的頭像
    陽陽Boopee

    陽陽與布痞

    陽陽Boopee 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()