借名登記、信託讓與擔保或附買回約款之區辨－陽陽與布痞

借名登記、信託讓與擔保或附買回約款之區辨

如果沒有特殊目的（躲債、避稅、擔保、信託或資產配置等），通常不會將自己的不動產所有權移轉登記至他人名下。但因為近年來我國最高法院就不動產物權「名實不符」之態度（如係以信託爲原因移轉所有權則另當別論），一直未見明確，所以實務上常可見到房子因故移轉給他人，事後卻要不回來的窘境。

承前所述，不動產所有權移轉之原因多端，比較常發生爭議的原因有三：借名登記、讓與擔保、附買回約款。其中，借名登記之定義，可見最高法院98年度台上字第76號判決意旨：「按稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」換言之，在借名登記之場合，出名人（人頭）類似受任人之地位，僅係同意就該財產為出名登記而已，該財產所有一切之用益價值及交換價值，均掌握在借名人之一端。實務上最常見之佐證，不動產之一切稅費均由借名人負擔，權狀亦由借名人持有，俾控管遭出名人出售不動產之風險。

再則，需款融資孔急時，名下如果有不動產，除設定抵押權給債權人擔保債務清償外，亦常見以該不動產為買賣標的，以債權人為買受人，債務人或第三人為出賣人之「附買回」交易契約，約定於一定期限內債務人得以特定金額向債權人買回該不動產。然而既稱之「買」回來，必先有「賣」出去，因此附買回約款之法律關係實質上就是寓有融資目的之買賣關係，僅係買賣價金通常用作抵充買回人對於賣回人之債務。買賣兩造通常約定於一定期限內須行使買回權利，藉以擔保賣回人債權之實現，實務上又稱作「買賣式讓與擔保」。按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物，民法第379條第1項定有明文。

「買賣讓與擔保」與「信託讓與擔保」之區別標準

按以移轉擔保標的物所有權之方式，達成信用授受目的之非典型擔保，自信用收受者（借款人）在法律上之債務人地位是否仍然存在為標準，尚可區分為信託讓與擔保與買賣式讓與擔保。買賣式讓與擔保係以買賣方式，移轉標的物之所有權，而以價金名義融通金錢，並約定日後得將該物買回之制度。也就是說，在買賣「讓與」擔保之場合，在標的物所有權移轉給債權人後，出賣人在法律上之債務人地位因買賣價金清償債務而不存在，如另有附買回之約款，出賣人只是可以在期限內向買受人行使買回的權利而已。白話來說，就是民間常見的「以屋抵債」。

而「買賣讓與擔保」與「信託讓與擔保」主要不同在於：

「信託讓與擔保」之債權人與債務人間，仍有擔保債權關係存在，於債務人未履行債務時，債權人即得向債務人請求償還，亦得就讓與之標的物受償，然此際，債權人負有清算義務（實務上得類推適用民法第873條之1第2項前段請求債權人清算）。也就是說，債務人或第三人為擔保債務人之債務，將其所有之擔保物所有權移轉與債權人而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償，惟因擔保債權人僅得於擔保債務清償目的範圍內受償，其就擔保物於變賣或估價而受清償時，自負有清算義務，清算後如有餘額，則應交還設定人，倘有不足，則仍可向債務人求償。反之，「買賣讓與擔保」之受讓人即無清算之義務，於標的物抵償債務（融資額）時，縱實際上有所不足，亦無向出賣人求償之權，蓋於買賣抵償契約簽立時，兩造即應就買賣價金如何抵償債務有所約定。
買賣式讓與擔保之買受人與出賣人間，無擔保債權關係存在，買受人無請求出賣人清償債務之權，惟出賣人得依附買回之約款，以返還價金為對待給付而請求買受人交還標的物。
在標的物滅失之危險負擔（前提：不可歸責於雙方）上，在信託讓與擔保之債權人仍得就債務人之一般財產，求償其債權，亦即標的物滅失之危險，並未因擔保物所有權之移轉，而由受讓人負擔。惟買賣式讓與擔保之買受人無此項權利，可見其危險由買受人自行負擔。

綜上所述，不論係借名登記、信託讓與擔保或附買回約款（買賣讓與擔保），如標的物是不動產或價值較高之動產，最好要有書面契約（因為很多問題都是因為基於信任未簽書面契約，導致日後只能用行為的相關佐證資料去拼湊當初雙方約定之內容），並事先諮詢律師，以釐清究竟雙方真意屬於哪一類型，以避免日後發生糾紛。