陽陽與布痞

曾發生大樓住戶的鐵欄杆，因鏽蝕斷落砸死人，導致屋主遭過失致死罪起訴的案例。最近有又有數起大樓外牆石材或磁磚脫落，傷人或毀損車輛等事件之新聞。有關公寓大樓磁磚剝落傷人、砸車情形，時有所聞。尤其過去興建的高樓屋齡，隨著歲月流逝，老舊大樓之數量將會愈來愈多，磁磚剝落事件亦可能隨之增多。而且從台灣所處地形位置觀之，每年颱風不少、地震又多、空氣濕度頗高，再加上酸雨之類侵襲，大樓磁磚脫落情形常發生，不少人也因此飛來橫禍。有關單位及管委會、屋主，一定要重視此類問題，所產生的法律責任，也不應該小覷。

有個社區大樓管委會，因為對於類似磁磚流星雨，砸毀鄰居房屋及車輛，就賠了不少錢。此大樓老舊，已曾發生零星脫落情形，後來愈掉愈多，所以管委會打算於區分所有權人會議同意後，大樓外牆準備全面重新鋪設非磁磚牆面，以防磁磚掉落，這棟大樓還算是幸運，沒有造成人員死亡，賠錢了事。

另外一個案例就沒有這麼幸運，據這幾天某新聞報導，有一棟大樓外牆石材因為颱風原因，造成外牆石材掉下來，但管委會沒有修復。後來，又有一片幾十公斤重的石材又脫落，這次砸到一名路過婦人，不幸造成死亡，檢察官將追究相關之過失致死罪責任。究竟是管委會或是房屋有權人的責任？有時不容易區別；通常來說，房簷滴水線內，可能有住戶所有及使用的陽台或窗戶等設施，之外可能就是大樓的磁磚、石材或其他裝飾物等；由此區分所有及使用者，作為責任的歸屬範圍。其外可能為社區大樓外觀的公共設施，其內則為住戶使用的範圍，雖非絕對的標準，至少有一公、私的責任劃分。

實際上，台北市政府針對多起老舊大樓的磁磚脫落砸傷人意外，已經加強查報，並表示假若大樓外牆剝落而且有傷及行人之危險，將會加行政處罰。依據建築法第77條第1項規定：建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。再依建築法第95-1條第一規定：違反第七十七條之二第一項或第二項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰。換句話說，如果老舊大樓的外牆石材或磁磚或類似物，有掉落造成他人生命、身體或財物等公共安全之危險時，將被處六萬元以上六十萬元以下的罰鍰，老舊大樓的管委會或所有權人，應該要注意此規定。另則，公寓大廈管理條例第56規定：「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界」。此故，曾有主管機關認為：「依公寓大廈管理條例第56條規定，建築物所有權之登記面積，包括四周牆壁之厚度，故原則上外牆面之所有權似屬各該樓層所有權人所有；至於是否為約定共用部分，則須視規約有無特別約定而定。」在判斷外牆磁磚掉落傷人事件，似乎所有權人可能要負擔法律上的責任。不過，公寓大廈管理條例第7條又規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」所以說，似乎該牆壁又屬於共用部份，修繕維護的責任，應該屬於管委會負責。無論如何，管委會可能因為大樓外牆的磁磚剝落傷人，而負擔民、刑事法律責任。

因此，當發現有類似磁磚流星雨時，應立刻為緊急維修工作，若有必要，應召開臨時區分所有權人大會，決定如何解決此一問題，否則事故發生，吃上官司就來不及了。

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