陽陽與布痞

                台灣平均房價在2024年第一季似乎有些趨緩，再加上政府大力推動的新青安貸款，這對想要買屋自住的年輕族群，想必是一個不錯的消息。但今天不要跟大家討論房地產趨勢，而是要來談談「房屋漏水修復後，能否再請求減少價金」的問題。

                 買到東西有瑕疵，大家第一個想法一定都是，那就退換貨啊！沒錯，因為工商業消費社會中商品買賣，多半是非重大交易，當然可以要求賣東西的業者，民法第364條也確實賦予我們這樣的權利。

                然而，買賣房屋就不一樣了，從看房、比價、簽約、貸款、交屋、修繕、入住，往往都要經過個一年半載的，而且消費者經過深思熟慮，總不可能因為房子有瑕疵就向建商說「我要換一間」或「我要退費」吧?那麼，如果搬入後才發現新買的房子有漏水的問題，一般多半會請求建商以保固修繕處理。這是交屋後發現瑕疵的狀況，但內政部地政司也特別指出，建商在交屋之前，必須完成修繕義務，如果遲延交屋，遲延利息是已付價款的萬分之五，而且在預售屋驗屋合格前，消費者還有5%保留款的權利。

                 那麼問題來了，如果驗屋都沒問題，交屋後才發現漏水，在建商把漏水瑕疵修繕完畢後，能否再請求建商「減少價金，返還減價的部分」？畢竟，民法第354條第1項規定，出賣人負有交付無瑕疵之物給買受人的義務，又稱「瑕疵擔保義務」。而民法第359條前段規定，買賣物有瑕疵，買受人得請求減少價金或解除契約。

                   雖然買賣瑕疵擔保責任並沒有規定「得請求修復瑕疵」，然建商的買賣契約通常會約定半年至一年的保固責任，但必須特別注意的是，約定的保固責任，不排除法定的瑕疵擔保責任。是以，原則上縱使是在漏水瑕疵修復後，消費者仍然可依民法第359條請求建商減少價金。

                 話雖如此，民法第354條第1項後段有規定「減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」。在建商把事關房屋效用、品質的漏水瑕疵修復後，消費者能否再主張「價值減損瑕疵」而請求交易性貶值的價差呢？

                 法律實務上，把這種「交易性貶值」稱作「汙名價損」，也就是一個東西在物理上修繕完畢後，在社會心理上所存在的「掉價」問題。最常見的就是所謂的「事故車」或「凶宅」。那麼「漏水宅」（或更精確來說「曾經漏水宅」）呢？是否存在減少價金的空間？畢竟，消費者辛苦賺來的真金白銀，一毛不少的付給建商，卻住到一個有漏水的房子，就算修好了，心裡還是覺得怪怪的吧！污名價損就是在處理這樣細緻的問題。

                 先說答案，此情形要個案判斷！也就是說，要看漏水的位置、範圍及數量，修復後是否影響美觀、居住者健康、結構安全、復發可能性、甚至會參酌當地社會評價、風水或轉手賣出的難易度，更白話說，就是看漏水的嚴重程度是否確實影響市場交易價格。

                 至於如何計算汙名價損，可參考：「瑕疵不動產價值減損之評估可分成二大原則，即修復原則與價損原則，修復原則以技術性貶值為基準，技術性貶值主要是評估修復成本，價損原則則包含交易性貶值，交易性貶值主要是評估汙名價損，即不動產因瑕疵，其市場性及收益性受到風險及不確定性增加所導致的風險溢酬，不動產價值減損評估方法基本概念即為「損害前之價值」扣除「損害後之價值」等於「因瑕疵所產生之價損」，可以比較法評估瑕疵價損時，據此推算瑕疵問題所造成的「整體經濟價值損失」，而以比較法評估過程，係蒐集市場上瑕疵不動產之成交案例，並調查瑕疵案例於交易當時之相關資訊，以利後續進行比較分析，進行比較分析時，如瑕疵案例與勘估標的即系爭土地間可互為替代，可直接與勘估標的進行比較分析，調整成勘估標的之價值減損，如瑕疵案例與勘估標的於個別條件上有所差異，則針對瑕疵標的進行比較分析，評估瑕疵案例之正常情況下之價值，再求取瑕疵案例之價值減損額（率）」臺灣高等法院111年度上易字第38號民事判決參照。

                 在透天厝1樓到3樓都在漏水的案例，曾有不動產鑑定報告認為：「房屋漏水不僅造成住戶在環境衛生上感到困擾，水也會腐蝕建築物，時間久了不但內裝遭到破壞，室內電子、電器設備容易損壞，結構體也因水的侵入使建築物壽命縮短，高濕度的環境中，細菌與黴菌較易孳生，對居住者身體造成無形損害。一般房屋漏水瑕疵，通常在技術上可以修復，只是修復費用高低差別，系爭建物屬可修復之建物，但修復後是否有汙名價損之影響因素，考量a.系爭建案社區於當地識別性高：本案社區位於埤頭市區北側，鄰近新建案不多，一旦房屋曾有龜裂、漏水情形，甚至衍生訴訟，現今資訊媒體傳播快速，容易經由推測而知悉係本社區，對於本案社區之不動產市價有顯著之不良影響，推估影響程度1%；b.身體健康及房屋結構損害，蓋房屋曾面臨龜裂、漏水情形，健康因素為買方購屋買房之考量因素之一，另外加上滲漏水會造成牆面起殼脫落，牆面裝飾大受破壞，還有地板發霉潮變，影響使用壽命，在長期滲漏之情況下，鋼筋受到鏽蝕，結構承載力大大降低，導致建築物使用壽命急速下降，很有可能變成危房，在上述標籤化影響，直接對房屋價格造成影響，推估影響程度1%；c.民間習俗因素，一旦房屋面臨龜裂、漏水情形，在風水因素考量下，買方難免有前屋主是否居住不安寧，會有難再轉手出售之疑慮，推估影響程度1%；d.龜裂、漏水再發生之疑慮，蓋房屋曾面臨龜裂、漏水之情形，儘管修復完成，勢必得注意是否有再發生之狀況，房屋裝修亦須避開曾有龜裂、漏水之位置，以便日後確定是否再度發生，對於住宅之美觀、舒適有所折扣，曾發生龜裂、漏水之房屋，仍有再度發生之高風險，推估影響程度為2％，是系爭建物曾發生龜裂、漏水情事，將影響經濟價值減損、原有合理市場價格、市場上被接受程度、承買價格支付意願高低及市場交易習慣等因素，推估系爭房屋於交易性貶值（汙名化損失）之影響約為5%，各戶交易性貶值推算如下：系爭1、2號建物，均各為319,500元、系爭5、6、7、8、10號建物，均各為307,000元、系爭11號建物，為316,000元等。」臺灣高等法院臺中分院110年度上字第165號判決參照。

                 在只有採光罩處漏水的案例，亦有法院見解認為：「原告主張系爭房屋因漏水瑕疵導致交易價值貶損一節，系爭鑑定報告認房屋滲漏水既經修繕完畢，雖原屋與修補後之建物外觀確實有影響整體性的美觀，依據本報告建議之修繕方式與位置，位於一樓採光罩上緣，從外面幾乎看不到修補之處，對於房屋價值之減損差別影響極小。土地價值取決於環境、地段、地形、地質等條件，與建築物是否滲漏水應無關聯、無價差。可見於交易標的建物有滲漏水之情形下，如由賣方修繕後交屋，即無減價問題；即令於現況交屋之情形下，買賣雙方除可能約定減價外，尚可能約定由買方同意自行修繕，可見滲漏水對於建物交易價格之影響，充其量僅在修復費用，如已修復完全，即無交易價格減損之可言。」臺灣嘉義地方法院111年度訴字第552號民事判決參照。

                 所以，汙名價損是需要透過專業公正單位進行不動產價值鑑估的，而不動產估價師所提出的鑑價報告，通常也是訴訟攻防及法院判決的重要依據。

                若不幸買到漏水屋，而漏水問題不大，建商願意修到好，也確實修好了，那麼基於訴訟經濟考量，大可不必再花勞力及時間費用去請求減少價金，這也是出於訴訟風險的考量。惟建商處理完後又造成結構上或居住安寧上的後遺症，那就有必要找專業律師積極主張權利了。

                最後要提醒的是，建商承諾修繕時，或修繕完畢後，通常會要求與消費者簽署和解文件，這時千萬要注意，不會因為不簽，建商就可免除保固或瑕疵擔保責任，也不是簽了，建商才須履行修繕義務。如果遇到擺爛的建商，記得即時向行政院消保會提出申訴，以確保權益。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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