陽陽與布痞

　　平均地權條例（下稱本條例）在日前（民國112年1月10日）進行增修，其目的即為了強化土地及房屋價格不被有心人士哄抬炒作，就本次修法主要著重在五個重點，本文會以重點整理的方式，介紹這次的修法：

（一）、設立換約轉售之門檻
　　根據本條例新增訂第47條之4規定：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。
　　買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限；其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。
　　銷售預售屋或新建成屋者，除第一項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。
　　直轄市、縣（市）主管機關得向第一項及前項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。」

　　本條新增目的是為了遏止預售屋及新建房屋的「轉單行為」，未來在預售屋及新建成屋的讓與或轉售買賣契約與第三人，採取原則禁止，例外許可的立法模式，除非是轉讓給「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內的兄弟姐妹」或中央主管機關公告的特殊情形，才例外得以轉讓；同時也規定建商不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並且亦不得幫忙刊登廣告，建商違反者依據本條例新增定第81條之3第1項之規定，主管機關得處以「新臺幣五十萬元以上三百萬元以下罰鍰」，不可不慎。

（二）、加重處罰炒作行為

　　根據本條例新增定第47條之5：「任何人不得有下列各款之行為：
　　一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。
　　二、與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。
　　三、自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。
　　直轄市、縣（市）主管機關得向前項之行為人或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。」

　　本條行為態樣有三，若有「散布不實資訊影響交易價格」、「用假交易的方式營造市場熱銷現象」或以「違規銷售、連續交易影響市場秩序或壟斷銷售利益」之行為，依本條例第81條之3規定，以ㄧ戶一罰的方式，按照戶數處罰100萬以上5000萬以下的罰鍰，經限期改正但未改正者，得連續處罰。

（三）、檢舉獎金制度之建立

　　依本條例新增之第81條之4規定：「民眾對不動產銷售、買賣或申報登錄資訊知有違反法規規定情事者，得敘明事實並檢具證據資料，向直轄市、縣（市）主管機關檢舉。
　　直轄市、縣（市）主管機關對於前項檢舉，經查證屬實並處以罰鍰者，得以實收罰鍰總金額收入一定比率，提充檢舉獎金與檢舉人。
　　直轄市、縣（市）主管機關對於不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違反法規規定處有罰鍰者，應以實收罰鍰總金額收入一定比率，提撥供其或受委任機關辦理查核等業務所需相關經費。
　　第二項檢舉獎金適用範圍、發給之對象、基準、程序、條件、撤銷與身分保密，及前項提撥罰鍰適用範圍、比率與運用等相關事項之辦法，由中央主管機關定之。」

　　本規定主要係讓民眾得對不動產銷售、買賣或申報登錄資訊有違規者為檢舉，如果經查屬實，得將罰鍰收入提撥一定額度作為檢舉獎金給與檢舉人，為獎勵檢舉制度的明文立法，以求民眾得對不法違規之情事勇於通報，遏止不當買賣之歪風。

（四）、私法人購屋之管制
　　依本條例新增第79條之1：「私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。
　　前項許可之文件有效期限為一年。
　　私法人取得第一項房屋，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。
　　中央主管機關為審核第一項許可案件，得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之。
　　第一項規定適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」

　　私法人在購買住宅時，除了要經過中央主管機關許可外，同時有限制在取得房屋後的5年內，不可以辦理移轉、讓與或預告登記，內政部則表示將依其取得必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」。需經內政部許可者並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，藉以遏阻人民形式上以法人之名義購屋，行炒房之實。

（五）、解約申報登錄

　　依本條例修正第47條之3第2項之規定：「銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。」

　　修法前僅有簽訂買賣契約須向主管機關申報，本次修正則包括「解除」契約亦必須申報，並且在本條例第81條之2增訂相關罰則，建商若無於三十日內申報登錄，將按戶數處三萬至十五萬元罰鍰，該條修正的目的在於，過去時有透過預售屋買賣操作的方式，以持續簽約解約的方式，藉此提高實價登錄之金額，達成哄抬房屋價格之目的，若將解約也納入申報之項目，得使預售屋市場交易更加透明。

　　以上五項為本次平均地權條例修正主要重點，是否能有效打擊過於熱絡的房市仍有待觀察，且本次修正主要在針對預售屋的部分，成屋市場仍有空污、囤屋等許多問題，未來行政及立法機關仍必須有更多修正與因應手段才能使居高不下的房市交易較回歸正常，方能達成本條例「居住正義」的目的。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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