還是要爬山  

最近有新聞報導,一名男子花了一千多萬元買下一棟透天厝,重新裝潢時發現房屋有鋼筋外露、水泥剝落、布滿壁癌等情形,將剝落的水泥塊送驗,發現竟然是「海砂屋」,憤而控告賣方詐欺,賣方雖然辯稱不知該屋是海砂屋,但坦承多年前該屋曾經發生鋼筋外露、水泥剝落等情形,當時他有雇工修補,檢察官偵查結果,認為賣方明知該屋曾有上述情形,卻未善盡告知義務,還在不動產現況說明書上面「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥剝落情事」的選項勾選「否」,依詐欺罪嫌將賣方提起公訴。

 

一般俗稱的海砂屋,是指建築物的混凝土氯離子濃度過高,至於如何判斷是否過高,經濟部標準檢驗局在83年7月22日修訂的「新拌預拌混凝土國家標準」(CNS3090),規定容許值為每立方米0.6公斤以下,後來在87年6月25日又修正為每立方米0.3公斤以下,所以司法實務通常會參考上述國家標準,如果建築物混凝土的氯離子濃度高於每立方米0.6公斤,通常就會被認定為過高,也就是俗稱的海砂屋。

 

刑法第339條第1項規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。」由於氯離子濃度過高可能影響房屋結構安全,導致房屋價格下滑,屬於交易上的重大事項,依照誠信原則,賣方有據實告知的義務,如果賣方蓄意隱瞞,無論是消極不告知,或是告知錯誤資訊,都有可能被認定為行使詐術,構成詐欺罪。

 

臺北地院101年度易字第27號刑事判決指出:「現代社會中,有關「海砂屋」的重要資訊之不告知,是否構成詐欺罪,臺灣高等法院刑事98年度上易字第2708號曾經作成裁判可供參考。依該判決意旨:查不動產之價格受內、外在環境影響甚深,舉凡是否有他人主張權利(即點交與否或他項權利)?是否為輻射屋(即鋼筋之輻射檢測值過高)?是否曾有鄰損狀況(即是否曾發生火災、地震等災害)?是否為凶宅(即曾經發生兇殺案或自殺情事)?是否為海砂屋等情,均會嚴重影響不動產之交易價格,為不動產所有人及買賣不動產之人特別重視,此為一般社會生活經驗法則。而有關房屋買賣的重要資訊,乃關於物之價值增減問題,按照交易上誠實信用原則,本即有告知義務,為影響交易成立之重要事項,特別是對於價格認知及決定購買與否的基本要素。縱客觀上行為人僅有消極之隱瞞,並無積極為不實資訊之告知,然實務上仍認為,在交易市場上,若相關資訊會使房屋價值減損,例如凶宅(台灣高等法院99年度上易字第1125號判決)、輻射屋(臺灣臺北地方法院94年度易字第1577號判決)、緊鄰配電室之房屋(台灣高等法院97年度上易字第1345號判決)等,凡足使該商品因一般人之心理因素產生「交易上貶值」之情形時,即應該當詐欺罪之施行詐術範圍。是行為人若明知其房屋業經疑似海砂屋,且明知該資訊會使房屋價格減損或影響買受人購買與否之意願,但於買賣時故意未予告知,不論係以消極方式予以隱瞞,或以積極方式故意提供錯誤資訊,只要足以使人陷於錯誤時,自應該當於詐欺罪之施用詐術,並以詐欺罪論。」可供參照。

*更多法律資訊請追蹤本所官網👉https://sunrisetaipei.com/

 

 Sunrise Attorneys-at-law  

 

 

 

    陽陽Boopee 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()