陽陽與布痞

　　如果有機會當包租公、包租婆，創造被動收入，想必是許多人的夢想。但出租人真有那麼好康嗎？其實不完全是，除非是付費請求物業管理或者房仲業者代為出租管理，並以契約將部分的風險或時間成本轉嫁給業者，否則如果要自己進行租客的過濾，以及租賃物的管理，其實是一件相當花時間心力的事情，而且要承擔一定程度的風險。

　　俗話說：請神容易送神難。類似的概念，也可以套用在租賃關係。房東們最怕遇到的事情，不是房子租不掉，而是租客趕不走。今天就來談談，當租賃契約到期了，房客卻躲來躲去搞神隱時，房東應該注意哪些事項。

　　實務上，租賃關係又以住宅租賃為大宗，而住宅租賃的參考法令，大致上有四：一、民法各種之債的租賃一節（第421條至463條之1，這應該是民法各種之債裡面條文第二多的，僅次於買賣）；二、租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅管理條例）三、內政部依消費者保護法（下稱消保法）所公告訂頒的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載不得記載事項）；四、土地法第97條至101條。

　　那麼，當包租公婆們，過濾了一輪，終於選到合適的租客後，使用預先擬好的租賃契約或定型化契約時，首先要參考內政部公告訂頒的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」內容，看看各條款內容是否違反前開應記載及不得記載事項，而對租賃消費者更加不利，如果是的話，依消保法第16條、第17條第1項、第4項，將很有可能被法院認為無效。再者，依消保法第17條第5項，中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。所以，有心經營這個產業的房東或物業，一定要有這個基礎知識。簽立租賃契約時，較有保障的方法，雙方可於契約內載明願逕受強制執行條款，再去做公證，這樣在未來可以省去取得判決才能強制執行的冗長程序。

　　再來，因為租賃契約是繼續性契約，並且很重視雙方的信任關係，但信任通常是需要擔保品來支持的，但也不能過高，所以前開的應記載不得記載事項第五點有規範以二個月租金為上限，而且可以抵充因租賃關係而生的債務，包含租金與損害賠償。

　　接著，如果租客突然提前終止契約，想必不是房東所樂見，那麼究竟可以扣走一個月或兩個月的押金呢？雖然民法租賃一節、土地法及租賃住宅管理條例，都沒有明文規定，但其實應記載不得記載事項第14點還是有規範不得超過一個月，而且這個扣走的動作，其實是從押金作抵充損害賠償，具有違約金的性質，而一旦具有違約金性質，就可能適用民法酌減的規定。換言之，如果房東與租客約定，如果房客提前終止契約，就要扣兩個月押金，那麼多出來的那一個月，房客其實在法律上有權利請求返還。

　　再接著，如果是租賃契約到期，房客賴著不走怎麼辦呢？這時必須注意民法第451條默示更新的規定，最好可以預先用契約條款規避掉這個部分的風險，如果沒有，也務必在租賃契約到期後，即時發存證信函向租客表示反對租客在沒有租約的狀態下，繼續就租賃標的物為使用收益，否則，一旦租賃契約變成不定期租賃，則除非有土地法第100條的事由，否則房東就很難收回房屋了。

　　當然，房客賴著不走，有給租金就算了，如果沒給租金的話呢？房東可以自行進入找人要錢嗎？不行，實務上有太多案例，粗心房東以為自己這樣是正當行使權利，卻被判侵入住居罪，真的是不可不慎。那房東可以馬上報警趕人嗎？基本上也不行，因為這種租賃關係的爭議，實務上認為純屬民事糾紛，就算租賃屆期，租客賴著不走，也不會構成侵入住居罪或受退去之要求而仍留滯罪（刑法第306條第1項或第2項）。合法終止租賃關係的方式，民法、土地法、租賃住宅管理條例及應記載不得記載事項都有規定，必須房客欠租金達二個月之數額，並經發函催告後，才取得終止權。取得終止權後，必須再發函為終止契約之意思表示，或者以起訴狀繕本之送達為終止契約意思表示之通知，訴請房客遷出房屋，並給付未給付之租金、違約金、水電費、甚至律師費（如有約定的話）等等。判決確定後，才能去聲請強制執行，找警察趕人。大家一定會覺得這麼麻煩喔？是的，所以，租賃契約載明願逕受強制執行條款，並經公證的這個程序，非常重要！

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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