陽陽與布痞

　　買到凶宅，可以主張物之瑕疵擔保責任，得請求減少買賣價金，或解除契約請求返還全部買賣價金。但是，如果買到墓地或是拆除凶宅原址興建的房屋，買方是否仍能主張物之瑕疵擔保責任呢？

　　最近，有件類似案例判決的新聞。二十幾年前，一間保齡球館因發生火警意外，造成二十個人喪生，後來該處所被閒置，也曾經作為停車場使用。最終，經過二十多年後，建商在拆除的保齡球館原地重建新大樓，並為預售屋銷售。某林姓姊弟以一千多萬元及二千多萬元，各買了一間預售屋，後來林姓姊弟發現大樓原址的建物保齡球館曾經發生火災而死了幾十條人命，乃認為該原址興建的大樓是凶宅，提出訴訟。不過，法院認為該地方是重建的房屋，並非原本的保齡球館，且該事件已經過二十多年，認定並非凶宅，敗決買方敗訴。若此，買方還有可能違約而應給付違約金。

　　非自然死亡的凶宅在法律上是否屬瑕疵呢？（註：民法第三百五十四第一項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」）否定說認為凶宅概念是個人主觀的問題，且隨著時間經過及自身宗教信仰等因素，會有不同的看法，乃認為凶宅非瑕疵。然而，主流的看法還是認為凶宅是瑕疵，因為類似情況，會讓一般人嫌棄或對居住品質感到疑慮，就會造成該種房屋之交易性貶值，乃認為屬瑕疵的一種。

　　過往買賣二手屋，凶宅的問題經常引發爭議，內政部乃修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，要求不動產經紀業製作之「不動產說明書」，自104年10月起，成屋應列明產權持有期間是否曾發生非自然死亡的情形資訊，似乎解決一部份問題。但是，類似前述保齡球館拆除後之原址改建的房屋，不在規範之列，就可能產生爭議。換句話說，是否有凶地的概念？事實上，一般人可能都不會想買到墓地上改建的房子，當然啦，墳墓一定是先遷移他處了；類似球館燒死許多人的事件，附近居民可能知曉，可是外地人就不見得知情。然而，就法律觀點而言，多數實務見解會認為原本建物既已拆除，後來興建的房屋既非凶宅，就沒有瑕疵了，原則上並沒有凶地的概念。其實，還是有許多人介意在墳墓地或是類似原址發生重大意外而興建的房屋，惟沒有強制規範要求預售屋買賣契約要記載類似之態樣，除非買受人特別詢問，基本上，出賣人也不會特別去說明此一部份，至多像類似爭議發生後，代銷公司會稍微貼上球館過往火災的新聞，以避免再發生糾紛。畢竟，沒有在契約上面記載凶地說明，該部份就不會成為契約之重點。

　　因此，若消費者在意凶宅、凶地的話，無論是在買賣成屋或是預售屋，都要向銷售人員詢問，原址是否曾發生重大意外，如此一來，要求不能買到凶地的房屋，就會變成買賣契約的條件。無此約定，事後就無法主張凶地瑕疵的權利了。

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