陽陽與布痞

　　若數人因繼承登記共有一公寓大樓之區分所有建築物，但「頂樓增建物」為第三人所興建。請問：頂樓加蓋部份，於數人分割共有物時，可以將頂樓增建物列入分割之標的嗎？

 　　社區公寓大廈實務，會發生一種問題，就是可否禁止住戶將機車停在汽車停車位？有人說管委會說不行停就不行停，有人說規約有規定不能停才不行停，有人說我家的車位又沒妨礙別人當然可以停，到底誰說的有道理？

 　　管委會為社區住戶大家作事情，住戶應尊重管委會的管理權責。其次，住戶也應該要遵守規約行事，否則管委會很難管理社區的事情。然而，在某些情形，有的住戶就是不聽勸，基於自我考量行事，這種情形，管委會就很困擾了，例如：規約對住戶不能裝鐵窗有所規定，有的住戶就認為遭小偷誰要負責？硬是不遵守規約要求社區美觀不能裝鐵窗的規定，這時管委會該怎麼辦呢？

　　每逢夜幕低垂，台北市南港區中研新村一對李姓包租公夫婦即開啟特殊的LED強閃燈，紅藍黃綠紫不停閃爍變化，在夜色中特別刺眼，經過的民眾不免好奇，社區內的鄰居則是苦不堪言，LED主人「放閃」的理由竟是社區有「腦控特工」使用電磁波攻擊他們，他們必須反擊；社區住戶表示，鄰居多次報警處理，士林地院內湖簡易庭認定李翁、李妻觸犯《社會秩序維護法》的「藉端滋擾住戶」行為，去年已兩度裁罰，警察、衛生局、環保局等單位也多次前來處理，但李翁、李妻至今不改其行，仍然每晚閃燈，警察也難有進一步強制作為，拿這對夫婦沒轍。鄰居為解決這場光波災害，只好向法院提告請求「排除侵害」。記者聯繫上李妻，她堅稱自己才是受害人，還說：「這種腦控的報導你上網去查，受害者越來越多，台灣不能住人了！」

　　近期寒流來襲，接連數日天氣冷到爆，之後氣溫明顯回升，卻因冷熱交替，許多老舊大樓外磁磚不堪熱脹冷縮，紛紛掉落地面。13日上午彰化縣警察局7樓高外牆數十塊磁磚突然出現爆裂噴飛，當場砸中停在下方的1輛百萬名車，造成擋風玻璃、車頂受損，車主獲悉趕緊駛離，心疼的說今早停車時還在擔心磁磚會不會掉下來，沒想到就被砸中，這下整修費至少上萬元。為避免磁磚墜落砸中人車，警察局火速雇工出動吊車升空，工人以榔頭敲敲打打，暫時解除危機，不過警局也已規劃近期內先行搭設防護網攔截掉落的磁磚，避免磁磚砸人。而在同一天，基隆市華三街成功國宅也發生磁磚剝落，砸中1名婦人的意外，所幸事發時婦人有戴安全帽，驚嚇一場，近年該國宅外牆磁磚多次剝落，市府表示，將依違反建築法開罰6萬元到30萬元罰鍰，限期改善。

　　大樓社區住戶，可以在自家住戶的大樓外牆隨意裝掛看板或招牌嗎？

　　日前報載有位家住新北市中和「花園廣場社區」的劉姓男子，多次見到社區保全在警衛室中抽菸，因而多次向管委會反應，得到的回應竟是「只能勸導，無從管理」，劉姓男子不得已自行持手機錄影蒐證，竟反遭陳姓保全飆罵五字經、拿球棒打到腦震盪。但誇張的是，這名持球棒毆人的陳姓保全，竟沒有被馬上革職，反是在社區管委會的許可下又持續上班一個月，期間劉男連大門都不敢走，深怕會再遇到暴力事件，他為此嚴重失眠，還至醫院診斷有「廣泛性焦慮症」等症狀，成日活在社區恐怖保全的陰霾當中。

　　九合一選舉倒數不到一個月，放眼望去，各候選人的競選旗幟、招牌到處林立，許多社區大樓外牆也懸掛有大型海報、布條。

　　相信有很多人都遇過很吵的鄰居，尤其有小孩的，那更是誇張，跑步聲或是玩球的聲音，令人不堪其擾。有名女子就是被她樓上鄰居吵到受不了，有小孩子的跑步聲和哭聲還有一些諸如拖拉家具的聲音，使她夜不安寐，經醫師診斷有失眠和焦慮，於是她向鄰居求償三萬元，她還有自己提出跑步聲、孩子哭聲等等的錄音證據，還有大樓管理員的值勤日誌，證明有請管理員出面規勸，不過其求償仍遭法官駁回。

　　最近有個懲罰性賠償金的判決，值得注意。某社區預售屋建案，建商預售廣告文宣有健身房、空中花園、交誼廳、棋藝室等等，交屋時候卻未見該公共設施。建商在廣告文宣中標示規畫健身房、交誼廳及棋藝室等，雖然建商解釋公設是無償贈與客戶，沒有施作義務，還抗辯有權依契約條款變更設計。不過，法院認為未提供應有的公設，要賠償住戶減少價值的損失。更特別地，高院認為建商明知頂樓工程核准圖不包括交誼廳、健身房及棋藝室等公共設施，卻在文宣頂樓公共空間美化示意圖標註，因此判令應賠損害再多一倍的懲罰性賠償。建商若故意不提供契約或廣告所說的公共設施，得依消保法規定判決加計損害一倍之懲罰性賠償。

　　最近在網路上看到有網友在問說，當初跟房東簽租約兩年，因為要做生意，還花了不少錢裝潢店面，然而在一年過後，原本的房東告知他已將房子賣給另一位房東，新的房東表示租金要漲一萬元，這樣他要怎麼辦呢？現在租屋的狀況非常普遍，這個問題或許不少人都遇到過，就是租了房子以後，房東換人了，有的新房東不會怎樣，但有的新房東可能就會多加了一些原本租約所沒有的約定或是漲房租，新房東這樣是合理的嗎？

　　社區住戶違反規約停車，遭管委會罰款鎖車爭議事件，層出不窮，最近又發生類似的新聞案例。

　　可否在社區地下室停車位樑柱上架設監視器呢？最近有一件新聞案例，約略是說某公司因所有之車輛停放在社區大樓地下停車場，常遭人用利器刮傷，因此在其停車位周圍樑柱架設了三支監視器，引起旁邊停車位所有人陳小姐的不滿，認為這樣子侵害其隱私權。因此，提出訴訟要求賠償，並請求拆除監視器。陳小姐指出，該公司未經全體住戶同意，在地下層停車位周遭梁柱，裝設監視錄影設備，其停車位是在邊旁，是在監視器的拍攝範圍內，駕車外出、返家停車、車內活動等等，都會被拍攝到，認為侵害全家人的隱私權，要求拆除及賠償精神慰撫金。然而，公司則表示貨車停放地下停車位，常遭人丟棄雜物、垃圾在車頂，也常遭碰撞、刮傷，而隔鄰陳女長子停放車輛，多次造成公司使用車輛的困擾，另稱陳家人還數次在貨車擋風玻璃黏貼要求拆除監視器的紙張，用襪子、塑膠袋套住監視器等等，此外，社區召開區分所有權人會議，也表示未禁止住戶可在車位自行裝設監視器等語。

　　近日有報導指出，一位住在新北市的婦人，前年在家門口裝設兩支監視器，其中一支對準鄰居住處的大門及電梯，另一支監視器對準樓梯空間，可說二十四小時全都錄，引起鄰居不滿。鄰居認為婦人的做法，未經同層住戶的同意，造成他每次出門就看到監視器在拍，感覺出入遭拍攝、隱私受侵害而精神痛苦。因此向法院請求婦人要拆除監視器、賠償他精神損害。但婦人辯稱，她是獨居女性，住家大門屢遭不明人士破壞，多次報警都沒改善，架監視器是為了防盜。

　　新聞報導指出，一位葛先生購買大樓頂樓的房屋，仲介人員沒有告知頂樓有基地台，而且不動產現況說明書關於「目前頂樓有無架設行動電話基地台」一欄，仲介人員勾選「否」，葛先生才買下該房屋。住了一段時間，聽說頂樓有電信公司的基地台，葛先生到屋頂觀察均未發現，後來向管委會查證才知道基地台是裝在電梯井內，被隱藏起來，乃訴請法院拆除該基地台。

一統天下社區在當地屬於大型社區，一位連任多年的天狼委員向我們述說了他對社區管委會與物業關係的深刻體會。

　　又有租約到期不走，房東直接換鎖的糾紛案件。新聞報導指出，廖先生將房子出租給張小姐，租約到期後，張小姐尚未找到新的房屋，與廖先生的女兒協議延期，但後來延期時間到了，張小姐仍繼續使用未搬遷。因此，廖先生與女兒帶著鎖匠前往租屋處，鎖匠擔心有糾紛不願開鎖，而廖先生的女兒就爬窗進入屋內，打開大門後，廖先生也隨著進去，房客報警處理。雖然廖先生辯稱未入屋，其女兒辯稱因已超過協議期限，才去敲門，對方沒有回應，擔心張小姐安危才進屋查看等語。然而，法官調查認為，案發前幾天，雙方因租屋事情發生衝突，警方也曾到場處理，張小姐不可能改變心意不告而別？況且，廖先生與女兒從屋外就可以看見內部的情形，沒知道對方仍在使用該屋，在沒有證據顯示房客處於急迫危險的情狀，房東沒有進入該屋的正當事由。

　　大樓住家門口可否放置鞋櫃呢？最近有類似的新聞案例判決。