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  大樓社區住戶,可以在自家住戶的大樓外牆隨意裝掛看板或招牌嗎?

  最近有一件住戶在自家外的大樓外牆裝置Motel招牌,與其他住戶及管委會發生爭執,而鬧上法院的案例。

  新聞報導指出,某處社區的盧姓住戶在外牆裝設摩鐵指示廣告招牌,晚上招牌燈光會點亮,其他住戶抱怨認為該招牌晚上太亮,會產生光害,光線透過窗戶照到其他住戶家裡面。有鄰居就主張長期下來,睡眠受到影響,要求該住戶拆除Motel指示招牌未果。社區管委會則以公寓大廈管理條例及社區規約為依據,主張外牆為共用部份,未經全體住戶同意不能自行使用,乃向法院提出訴訟要求拆除該招牌。

  盧姓住戶則主張社區從三十年前完工,歷來區分人會議都未曾就外牆使用作過表決,因此其表示自家外牆架設招牌,未侵害其他住戶權利範圍,而且,也抗辯其他外牆也有架設招牌,管委會不能大小眼等為抗辯。

  事實上,大樓社區的外牆屬全體住戶共有,不能因為是自己家旁的大樓外牆就主張有優先使用權,共有歸屬住戶專用部份,應經全體所有權人同意。不過,在一般老舊社區大樓,在自家旁的社區大樓外牆掛招牌的情況,彼彼皆是。基本上,基於維持芳鄰情誼,只要在不影響旁人,例如安全沒有問題、沒有礙於觀瞻、無夜間光害等問題,通常住戶們及管委會都會和平相處,不會故意去拆人家招牌,畢竟法不外乎情理。然而,一旦打壞這層鄰里情誼,就只能依據公寓大廈管理條理及規約來辦理了。

  判決指出,依民法第799條規定,區分所有建築物係由專有部分與共有部分構成。所謂專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者;所謂共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。依一般社會通念,構造物中屬於維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者,在構造上及使用上均不具有獨立性,應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。公寓大廈之外牆,係為維持建物安全及外觀所必要之主要構造,性質上亦屬不許分割而獨立為區分所有之客體,而應由全體住戶共同使用。

  公寓大廈管理條例第8 條第1項、第3項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制;住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第49條第1 項規定處理,該住戶並應於1 個月內回復原狀。屆期未回復原狀,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。」另外,該社區住戶規約也有約定:「本國宅周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,如有懸掛或設置廣告物之情事,應依法令及公寓大廈管理條例第8 條規定辦理。」

  第一審法院最終認為,依前述法律規定及住戶規約約定之內容觀之,社區之區分所有權人如欲在公寓大廈之周圍上下、外牆面設置廣告物,因涉及全體區分所有權人之共同利益,自應經區分所有權人就此共用部分另訂相關規約或經區分所有權人會議之通過始可為之。

  晚上去Motel,招牌亮一點,方向較明確是沒錯,但不要影響鄰居睡眠品質啦!

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