Boopee放春假  

問:李大頭透過法拍程序買到某公寓三樓,一樓旁空地早在法拍之前二十年前,經一樓屋主申請變更為幼兒園使用之遊戲場所。李大頭買到該三樓後,覺得一樓空地應該是共有的,怎麼可以由一樓房主出租給他人收租金,因此準備提告一樓屋主,要求不當得利及返還土地,李大頭的主張有道理嗎?

 

答:

壹、

一般而言,該空地為全體公寓大樓全體共同,若無約定專用,共有人不得單獨使用。若有約定專用,則由該人專用。但是在沒有書面協議的情況下怎麼辦呢?尤其像李大頭這種又屬後手的情形,李大頭怎麼會知道二十年前到底前手與一樓屋主是如何約定的?在法律上,協議有二種方式,一種是明示,例如白紙黑字寫清楚,一種是默示,例如看到了笑笑暗暗表示請用!若有同意的協議,無論是明示、默示協議均可。

在本件案件,因為早在二十年前就已經申請變更土地使用的用途,並經一樓屋主使用出租予他人,通常會認為至少默示一樓屋主是有權使用的,後手李大頭也必須繼受前手同意拘束,不得為相反的意思。此故,李大頭的主張,可能會被法院給駁斥的。

貳、

請參閱最高法院九十八年度台上字第一0八七號民事判決意旨,就可明瞭:

一、「按所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘單純之沉默,依交易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般社會之通念,可認為有一定之意思表示者,亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承購戶約定,公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者,各共有人間對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人所占有土地之使用、管理,未予干涉,歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形,倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。」

二、「系爭空地於八十一年間即經甲○○合法申請變更為露天遊戲場供一樓之幼兒園使用,由外觀上明顯可知系爭空地係作為該使用,上訴人於九十二年間自法院拍得三樓房地時,已明知該空地係由一樓使用者供作幼兒園遊戲場使用,對於共有人間就系爭空地有分管契約存在,亦可得而知,並本於上揭意旨,論斷上訴人應受該分管契約之拘束,進而為其敗訴之判決,經核於法並無違背。」

三、「又按共有土地之出租,乃典型之利用行為而屬民法第八百二十條第一項規定管理權能之範圍,故共有人如就共有土地已訂有分管契約者,對各分管部分即有單獨使用、收益之權,其將分管部分出租他人,自無須得其餘共有人之同意,該全體共有人尤不得指承租人為無權占有而請求返還土地。上訴人指系爭空地之出租未經其同意,且供作幼兒園遊戲場使用,顯未基於共有物之原來使用,依其性質、構造使用,有違共有物之使用目的,難謂無妨害全體共有人之權益,有違民法第七百六十七條及第八百二十條第一項規定云云,惟依系爭空地既早經合法申請核准合格供作幼兒園遊戲場使用,依上說明,上訴人自應受該分管契約之拘束。」

 

 

 

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