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吾人出售房屋或土地不動產,大多數人會委託仲介業者協助銷售。仲介業者有廣大的通路,可以尋覓買家。委託仲介賣屋時,雙方會簽立「委託銷售契約書」,有關這種委賣契約書上記載之「委託銷售價格」,是契約的重點,委賣之目的就是為了要取得較好的價錢。所謂委託銷售價格,乃是委託人願意出售予第三人並與之成交之價格。其次,委託銷售價之價格並得經雙方以書面變更。在仲介實務上,常常發生銷售價格上的問題。一般而言,賣方委託出售不動產,希望能賣到高價,委託銷售價格是賣方至少要賣到的價格,也就是俗稱的「底價」,在委託銷售契約上都是記載「委託銷售價格」,仲介所找到的買方,至少要達到委託銷售價格,賣方才有出賣的義務,若低於此委託銷售價格,賣方就沒有出賣的義務。

委託銷售價格就是賣方的底價,有時因為賣方所訂的底價高於行情,以致於長期乏人問津,這時雙方可能討論是否降低銷售價格,這時就會變更委託銷售價格,就會「變更契約條件」,賣方會再簽立一份「契約變更書」,例如將委銷售價格由一千萬元變成八百五十萬元,實務簡稱為「契變」。如此委託流程,尚屬正常情形,因為賣方在銷售資訊充分掌握情形,得自由決定可出賣之適當價格,否則訂出太離譜的價格也賣不出去。

實務上,有論者謂委託銷售契約書上所載之委託銷售價格是「開價」,另外再寫的契變書上所載為「底價」,這類的講法是有問題的。仲介要如何去向第三人開價,以達到成交的目的,賣方不會過問,所以對於賣方而言,只有至少成交的價格,就是底價,不會同時有個「委託價是開價」,又另外有一個「委託價是底價」。這種開價、底價的作法,都是不當的受託處理模式。也就是說,委託仲介銷售時,要注意委託銷售合約所載之銷售價格就是底價,不會有開價的問題,若仲介向消費者或委託人說明要有開價及底價之類的話術時,開價比較高,底價低之類的主張,假若委託人也瞭解這個意義,委託銷售價格自然就不會是成交的價格,這就與契約目的不相合自明。因此,消費者要注意,在簽立委託銷售契約書時,其上的委託銷售價格就是底價,不會有開價的問題;假若仲介在簽立委託銷售契約書同時,又以各式理由同時要求簽立契約變更書,同時又簽立一個較低的銷售價格,也未載明為底價時,這時就要注意,因為這個契變書的價格就是底價,有的消費者根本搞不清楚委託銷售價格、開價、底價的意義,就隨便簽約,事後可能會造成很大的爭議。在簽立委託銷售契約書時,誠懇建議就只要簽立一個價格就好了,不要另外簽立底價或契變書之類的文件,如此簡單明瞭,也不會造成爾後的困擾。

另則,此委託銷售價格屬於仲介業者所持有之工商秘密,仲介不得無故洩漏給第三人。過去就曾經有某房仲人員,因為洩漏客戶委託銷售價格給賣方(洩漏底價),而被檢察官起訴洩漏工商秘密罪之新聞案例。在上述仲介向第三人告知賣方底價之情形,檢察官認為底價是屬於工商秘密。依據刑法第三百一十七條規定:「依法令或契約有守因業務知悉或持有工商秘密之義務,而無故洩漏之者,處一年以下有期徒刑、拘役或一千元以下罰金。」所謂「工商秘密」,顧名思義為工商活動或業務的秘密事項,例如產品製程、客戶名單及成本分析等,在仲介商業活動,客戶委託銷售價格,是雙方約定而持有客戶之機密,應保守該秘密,未經客戶同意而無故洩漏,該當於前述之罪,應負相當之刑事責任。

 

 

 

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  • ivan chen
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