陽陽與布痞

　　建經公司代收賣方價金，所以買方所給付的價金是在建經公司持有中，那假若買賣雙方解除契約，買方請求返還價金時，建經公司主張依照買賣雙方與建經公司約定內容，在發生解除契約有爭議的情況，應由雙方提出訴訟解決，再以法院確定判決辦理。但是，現在有一個問題，假若買方主張契約解除，賣方主張契約仍有效，拒絕同意建經公司返還已付價金予買方，這時買方向法院提出訴訟的被告對象到底是賣方或建經公司呢？

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　　買售房屋要向銀行貸款，這是不動產交易常見的情形。但若因為政府政策或其他因素導致無法貸款到預期約定成數或數額，以致於無法履約，這時買方就一定要賠償嗎？或是說已經繳的價金都要被賣方沒收嗎？

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　　債務人欠錢不還，還故意脫產，要如何對付這種人呢？

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　　台灣天氣既濕又熱，不少公寓大樓因為頂樓防水層老舊失修，再加上缺乏管理，長年風吹日曬下容易有漏水的問題發生，不少人選擇漏水的解決方案就是在頂樓直接加蓋鐵皮，甚至早期的建築多為頂樓層住戶直接在頂樓平台加蓋一層佔地為王。這種建築多半屬於違章建築，將面臨主管機關的拆除，但拆除排程曠日費時，當公寓大樓各層住戶對此發生民事糾紛時，頂樓層住戶又會以加蓋時無人抗議為由主張自己的正當性，那難道在頂樓加蓋時其他樓層沒表態就代表合法嗎？

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　　旨揭問題案例：有某Ａ不動產市價行情500萬元，屋主為乙，乙需款孔急，打五折即250萬元賣給甲，甲乙簽定買賣契約，並約定買方給付頭款後，賣方應先辦理過戶，於過戶完成三日內給付尾款辦理交屋。如賣方有拒絕給付、給付不能等違約情事，賣方須支付買方已付價金同額之懲罰性違約金。甲支付頭款100萬元給乙後，乙認為賣太低，反悔不賣，把Ａ不動產以500萬元一屋二賣給丙。問：甲向乙請求給付不能損害賠償之範圍，是否包含已付價金100萬元？

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照片來源：Nothing Ahead/pexels　　香港宏福苑於11月底發生火災，大火延燒導致百餘人不幸死亡。都會區寸土寸金，建商常常興建高樓層的公寓大廈，以容納眾多住戶。部分公寓大廈住戶會隨意將雜物堆放在樓梯間、走廊等地方，在火警發生時，可能阻礙人員逃生導致傷亡。如果住戶執意這麼做，可能面臨什麼法律問題？　　依據民法第799條第1項規定，公寓大廈屬於區分所有建築物，依據同條第2項規定：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」，可以將公寓大廈分為專有部分和共有部分。公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款也有類似的規定。首先要釐清的是，大樓樓梯間、走廊，究竟屬於何者？如果登記成特定區分所有權人的專有部分，就屬於區分所有權人獨有、其他人都不能使用嗎？

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照片來源:Jakub Zerdzicki/pexels日前有間公司,為向銀行借款,找來第三人當連帶保證人,先後向銀行借款六千萬元,之後公司還不出錢,銀行於是以公司及保證人為被告,起訴請求還款。等到銀行勝訴,想要執行被告的財產受償時,才驚覺保證人早已將名下財產以贈與方式處理掉。銀行該怎麼主張權益?依照民法第739條規定:「稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約。」一般保證契約適用民法第745條先訴抗辯權,代表債權人要先向債務人強制執行,如果沒有獲得全部清償,才能請求保證人清償。我國民法對於連帶保證沒有規定,但是法院依據民法第272條,承認連帶保證的效力。民法第272條第1項規定:「數人負同一債務,明示對於債權人各負全部給付之責任者,為連帶債務。」由於本條文規定,連帶保證的債權人可以請求債務人清償,也可以同時請求保證人清償債務,讓連帶保證成為銀行實務上常用的擔保還款手段。在本案中,銀行請求保證人清償,卻發現保證人已經將名下兩塊土地贈與給兩名子女,導致名下沒有財產可以執行拍賣。這時銀行可以主張民法第244條詐害債權,撤銷保證人的贈與行為。民法第244條第1項規定:「債務人所為之無償行為,有害及債權者,債權人得聲請法院撤銷之。」本案保證人把兩塊土地送給子女,屬於民法第406條的贈與契約,既然是無償贈與土地,加上移轉土地登記時,保證人對於公司先後向各間銀行借款總共兩億元的債務,已經沒有資力清償。在這些條件下,為了保障銀行的債權,法院判決撤銷保證人將三筆土地登記給兩個子女的贈與行為,將土地登記回保證人名下。之後銀行可以拿法院確定判決聲請強制執行,拍賣保證人的土地,拿賣得的金額受償。若本案的保證人不是把土地贈與子女,而是把土地賣給第三人,銀行依然可能可以向法院主張撤銷。民法第244條第2項規定:「債務人所為之有償行為,於行為時明知有損害於債權人之權利者,以受益人於受益時亦知其情事者為限,債權人得聲請法院撤銷之。」例如保證人明知自己還不出錢,卻把土地用低價賣給別人,導致債權人無法受清償。如果土地的買家明知保證人沒錢還給其他債權人,其他債權人就可以依民法第244條第2項規定,向法院請求撤銷保證人與第三人先前訂定的買賣契約。🎵貼心小提醒:法律條文會修正,司法實務會變更見解,每個人的案件事實也不相同,因此本文僅供參考,建議民眾對於任何法律問題作出決策以前,先向律師諮詢。

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照片來源：Jakub Zerdzicki/pexels

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照片來源：Thirdman/pexels

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照片來源：Travis Saylor/pexels

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照片來源：Anna Shvets/pexels

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照片來源：Khwanchai Phanthong/pexels

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