陽陽與布痞

 　　管委會為社區住戶大家作事情，住戶應尊重管委會的管理權責。其次，住戶也應該要遵守規約行事，否則管委會很難管理社區的事情。然而，在某些情形，有的住戶就是不聽勸，基於自我考量行事，這種情形，管委會就很困擾了，例如：規約對住戶不能裝鐵窗有所規定，有的住戶就認為遭小偷誰要負責？硬是不遵守規約要求社區美觀不能裝鐵窗的規定，這時管委會該怎麼辦呢？

　　一、區分所有權人會議決議通過及報備主管機關的規約，住戶應受決議限制：

依據《公寓大廈管理條例》第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

假設區分所有權人會議決議通過的規定，並經報備市政府核備，住戶即有遵守的義務。其中，若住戶有關於公寓大廈設置鐵鋁窗或其他類似之行為，而該行為是違反規約的規定，應受規約的限制，不得從事違反規約的行為。

　　二、違反前述規定者，管委會可以制止：

依據《公寓大廈管理條例》第8條第3項規定：「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」

其次，若住戶違反《公寓大廈管理條例》第8條第1項規定者，管委會是「應」予制止，住戶即應遵守規約的規定行事。假若經制止而不遵從者，管委會則應報請主管機關依《公寓大廈管理條例》第49條第1項規定處理。這時住戶就不得為從事違反規約的行為，如果住戶已完成行為者，則應於一個月內回復原狀。若屆期拒絕回復原狀者，管委會視情況來決定是否回復原狀，且所生費用由住戶負擔。不過，在多數類似情形，管委會基於並非可行使公權力的單位，有關強制力作為，還是盡量交由主管機關來處理較妥，免生無謂事端。

　　三、主管機關可以限制改善及裁罰：

依據《公寓大廈管理條例》第49條第1項規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。
三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。
八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。」

　　因此，依《公寓大廈管理條例》第49條第1項第2款規定：住戶若有違反第8條第1 項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者，管委會就可以報請直轄市、縣 (市) 主管機關，讓公權力介入，這時住戶可能被處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。還有，主管機關是得令其限期改善或履行義務，若屆期不改善或不履行者，還可以連續處罰。

　　總而言之，除了在符合法令規範的情形，若住戶有違反規約且屬於違反公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為時，管委會可以上述法令依據，勸告住戶依法令行事，否則會由主管機關強制限期改善及相關的罰則。

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