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  契約有分為本約與預約,例如房屋買賣契約完整的成立生效,這就是所謂本約;預約就是本約尚未成立前的預備動作而已。

  買賣房屋,有時會收定金,依據民法第248條規定:「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」收受定金只是推定買賣契約成立,不表示所有收受定金的情況,買賣契約都是成立的。實務上,經常發生收了定金後不買不賣的狀況,雙方爭執買賣契約到底成立了嗎?

  基本上,房屋買賣契約會有「本約與預約」之區分,顧名思義,預約就是預備簽約的意思,本約既然還沒有簽立,表示買賣契約還沒有成立,兩者有很大的不同。

  定金的種類,理論上有立約定金(猶豫定金)、證約定金、成約定金、違約訂金、解約定金這五種。當事人之一方交付定金成立「定金契約」,目的是為敦促履行契約。依其作用不同區分不同種類之定金:「證約定金」是指定金之交付為契約成立之證明;「成約定金」是指以定金之交付為買賣契約成立之要件;「違約定金」是指交付定金作為不履行契約之沒收,供契約不履行之擔保賠償;「解約定金」是指定金之放棄或加倍返還為當事人一方保留任意解除權之代價;「立約定金」是指擔保正式簽訂契約而交付定金,就預約而成立之定金契約,如付定金之當事人不正式簽訂契約,收定金之當事人得沒收其定金;受定金之當事人不正式訂立契約,應加倍返還其所受定金,因為立約定金契約,只是買賣契約本約前的預約,讓當事人有一段思考猶豫是否要進一步成立買賣契約的意思,所以又稱之為猶豫定金。

  參考最高法院102台上69號判決意旨:「預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約,旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣,為求慎重,契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約,非不得就標的物及價金之範圍先為擬定,以作為將來訂立本約之張本,但不得因此即謂買賣本約業已成立(本院六十一年台上字第九六四號、六十四年台上字第一五六七號判例參照)。又契約當事人在成立契約以前所交付,用以擔保契約成立為目的之定金,稱之為立約定金(亦稱猶豫定金)。」

  有人會以為給付定金,房屋買賣契約就一定成立,這是不對的觀念,要看定金的性質。例如:有時候給付定金只是「預約」而已,雙方雖然就房屋價金或特定條件先擬定講好,準備作為將來訂立本約之張本,但不能因此認買賣本約已成立。若之後買方後悔不買,賣方只能就定金主張權利,不能強求簽立買賣房屋買賣契約,因為買賣契約還沒成立。

  下次買房子給定金,千萬要瞭解你給的是那一種定金啊!

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