陽陽與布痞

　　社會上常見將房屋或土地登記在他人名義的情形，一般稱之為借名登記。就是真正或實質房地所有人，將自己的房地登記給他人，他人只是名義或形式房地所有權人而已。法律上叫借名登記契約，是說當事人約定將自己之財產以他方名義登記，自己可以管理、使用、收益(例如出租收租金)、處分(例如出售)，他方同意就該財產為出名登記之一種契約關係。

　　借名登記較常發生在關係親近之人，像是親子、親族、情侶、好友、合夥等等，例如早期農地只能登記在農民，投資客常常以農民好朋友名義購買農地；另外，為了節稅目的，或是合資購買房地產。再來，像是男女朋友也會借名登記去買不動產。比較常見的，還有繼承共有後登記在特定繼承人之名義。無法以自己名義貸款，也會因為貸款原因而借由他人名義購買房地。反正，各式各樣借名登記原因都有。

　　前面說過，借名登記雙方通常關係較親密或親近，像是父子、情侶，請問這種關係會寫書面的「借名登記契約」嗎？答案通常是否定的。因此，一般討論保障借名登記權利人，建議要寫書面契約等等，這種建議可能都是緣木求魚；比較常討論登記名義人耍賴時，如何討回的各種招術。

　　如果名義人拒絕還返時，該怎麼辦呢？就只能打官司了。來看一個判決，最高法院106年度台上字第2678號民事判決意旨說：「『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」在類似案例，真正權利人得終止該借名登記契約關係，依民法第541 條、民法第767條規定，請求返還借名登記之房地。

　　民國100年左右，類似借名登記訴訟，每年可能不到一百件。現在訴訟案件量逐年增加，爭議是愈來愈多。借名登記的法律理論並不困難，法院審理時比較頭痛的是「證據」問題。換句話說，像這種討房地爭議，沒有書面契約，而大部份是很多年前的事情，上了法院都各說各話，而且每個人講得都有點道理。講得沒道理的，當然很容易就敗訴，就不用討論了。

　　如果證據很明確，對付耍賴拒絕返還房地，會比較容易。例如：最重要的是出錢購買房地的證明，還有房地買賣契約書的記載都是很重要的，房地所有權狀的保管事實，經常是訴訟上的重點。其次，水電費、房屋火災險費用、地震保險費用、房屋稅、地價稅之繳納，也是重要證據。長期使用該房地更足以證明享有真正權利，與房客簽立租約收取租金證明實質權利人之收益權。房屋由實質權利人設計及支出裝潢費用，更能證明借名登記事實。還有，實質權利人戶籍設於其內，也是一種間接證明。早期，有一種「覺書」（日文漢字，類似切結書），可以作為證明方法。

　　如果上述證明方式有所欠缺，或不屬於類似狀況的借名登記型態，直接或間接證據都不足時，該怎麼辦呢？這時，人證及錄音就是關鍵證據了。所謂「人證」就是知道或曾經參與「借名登記」過程的人，這些明確知道真正權利與名義登記者間的詳細情形之人，都是有利的證人，在打官司前，適格的證人一定要準備好。再來，名義人親口說出借名登記之事實，更是一種重要的證據方法。像是透過第三人去和名義登記人對話或聊天，在談天過程中，自自然然地說出當年借名登記的過程，可是一種重要的證據喲！

　　總之，在請求返還借名登記的房地爭議，關係好時二話不說隨便登記，事後無論何種原因拒絕返還，雙方什麼惡劣的話都說得出口，這就是社會化後的人性。孫子兵法說，勝兵先勝而後求戰！對付拒絕返還借名登記之人，先準備好證據再上法院，這樣才能完勝耍賴之人啊！

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