借名登記的不動產，繼承人該如何要回？ @ 陽陽與布痞

　　最近，陸續有不少不動產借名登記的諮詢。過往案例，多是上一代買的不動產借登記在下一代名下，上一代過世後，被借名者拒絕返還而發生爭議，繼承人只好提出訴訟請求返還。本所近來也有幾件不動產借名登記勝訴案例，足見實務上這種糾紛經常發生，因此借親屬或子女名義登記不動產時，要特別注意。

　　所謂「借名登記」，顧名思義就是借名字登記的意思。實務上我們常看到的狀況，例如：擔心另一半出軌，將房子買在子女名下；老人家再婚而擔心早掛被新配偶取得財產，將房子登記在子女名下；因故不想買在自己名下，借登記在父母名下；為逃避債務，借登記在朋友或親屬名下；為節稅或財產配置買房子，借登記在親屬名下；為了貸款條件或類似情形，借登記在親屬或朋友名下；父母親為避免爾後稅務，買房子先借未成年子女名義登記；共同投資不動產，借名登記在其中投資者的名下……..；總之，不動產借名登記，基於個案考量、理財規劃、合資、合夥、避債、繼承等，各式各樣理由都有。

　　司法判決認為，「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。次按證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記在他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院109年度台上字第222號判決意旨參照）。

　　經常發生問題的是，當事人死亡了，被借名者就拒絕返還給當事人的全體繼承人；然而，借名登記契約側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，賦予無名契約之法律上效力，於當事人一方死亡時，應類推適用民法第550條規定（委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。）。此外，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。

　　有關借名登記之事實，如果有書面資料，當然是最清楚的，如果只有口頭約定時，可能就要從雙方關係、登記緣由、權狀保管、使用狀況、稅捐繳納、出租收益、房屋維修、水電繳款、貸款繳納、其他旁證等，來作為實質判斷。所以說，相關證據資料會是訴訟勝敗的關鍵，事前有利證據的搜集，相當重要。

　　此外，還有時效的問題，當借名者或被借名者死亡，該不動產未移轉登記回原權利人，而為被借名者的繼承當作遺產繼承，是否會有時效消滅的問題？若在借名者或被借名者死亡十五年以後才要求返還，是否受民法第125條規定：請求權，因十五年間不行使而消滅之拘束？

　　實務見解，最高法院曾認為借名契約於當事人死亡後，應由其繼承人繼續處理事務而未消滅，縱其後得終止系爭借名契約，該契約並非當然消滅。參閱最高法院104年台上字第1718號民事判決意旨：「按借名登記契約成立後，得終止時而不終止，其借名登記關係並非當然消滅。借名人必待借名登記關係消滅後，始得請求返還借名登記財產，故借名登記財產之返還請求權消滅時效，應自借名登記關係消滅時起算（本院六十七年台上字第五○七號判例意旨可供參照）。查系爭借名契約於陳○○死亡後，應由其繼承人繼續處理事務而未消滅，縱被上訴人其後得終止系爭借名契約，該契約並非當然消滅，其借名登記財產之返還請求權時效，仍應自系爭借名契約終止時始起算。原審認定被上訴人之系爭借名契約返還請求權，未因罹於時效而消滅，並不違背法令。」

　　不過，還是有實務判決認為：「借名登記契約因出名者一方死亡而消滅，借名者返還請求權之消滅時效期間，應自出名者死亡時起算，而在消滅時效完成後，債務人並得拒絕給付。」（註：請求權因十五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條、第128條前段及第144條第1項分別定有明文。又借名登記契約於出名者死亡時，應類推適用民法第550條規定）

　　但是，借名登記終究非委任契約，所以還是要個案認定，不能因為類推委任關係就直接認定當事人死亡時，借名登記關係消滅而開始起算時效，還是要以實際終止之時作為時效消滅的判斷標準比較合理。