陽陽與布痞

　　在家防疫，一定想偶爾出去透透氣，又不能跑太遠，這個時候，大樓樓頂平台是一個不錯的選擇。但如果樓頂有加蓋建物，且該建物自民國84年前就存在至今，並已出租給他人使用，跑到樓頂平台區域，有無侵入住居的問題呢？此涉及「公寓大廈樓頂平台可否約定專用？」「約定專用範圍及使用方法的正當性」以及「進入該約定專用部分是否即為侵入住居行為？」等法律問題。

 　　先必須說明者，公寓大廈分為「專有部分」及「共用部分」，前者指每個區分所有權人（即住戶）的「那一戶」，後者則包含有頂蓋的大小公設（諸如：大廳、閱覽區、室內游泳池、健身房、電梯、消防通道及停車場等等）。公寓大廈的住戶通常會有兩到三張所有權狀，分別表徵了該住戶的土地持分、專有部分及共用部分的所有權狀態。

　　就公寓大廈的「共用部分」而言，各住戶按其專有部分的面積比例與他住戶共有之，既稱「共有」，該共用部分如何使用，就必須透過住戶協議定之，公寓大廈的住戶之間，為了物盡其用，通常會透過「規約」或者「區分所有權人會議決議」約定或決定共用部分如何使用。這也是公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第5款規定所稱，大樓的共用部分可以經約定而成為「約定專用部分」，而供特定的區分所有權人使用收益，以及同條例第9條第1項規定「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」的意旨所在。由上可知公寓大廈之共有共用部分本以全體區分所有權人或住戶共同使用為原則，約定僅由特定區分所有權人使用為例外。

　　然而，公寓條例第7條仍就約定專用設有法律上界限，亦即，如果是「公寓大廈本身所占之地面」、「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄」、「公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」、「約定專用有違法令使用限制之規定者」、「其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」等情形，則不得約定專用。

　　但為何一些老大樓、老公寓仍時有所聞「樓頂平台使用權屬於頂樓區分所有權人」這種說法呢？關鍵在於，公寓條例第55條第1、2項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」

　　換言之，因為公寓條例是在民國84年6月28日經總統公布，依公寓條例第63條規定本條例於公布日施行，亦即在民國84年6月28日前取得建造執照之公寓大廈，其以規約約定專用部分，得不受公寓條例第7條限制，此為前開「樓頂平台使用權屬於頂樓區分所有權人」說法之所由。也就是說，如果各區分所有權人間就公寓大廈管理條例第7條所列之共有部分，約定歸區分所有權人專用，仍屬有效之約定。後來才成為住戶之區分所有權人，亦應依公寓條例第24條或釋字第349號解釋意旨，受該規約之拘束，不得為反於該規約內容之主張而稱樓頂平台使用權人為無權占有。

　　但下一個層次的問題即是，縱然民國84年6月28日前取得建照的老公寓或老大樓的樓頂平台可以約定專用，但使用權人使用樓頂平台的方法正當與否？是否妨礙全體住戶之居住利益？此參最高法院82年度台上字第1802號、82年度台上字第2284號裁判意旨分別以「按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。」「集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平臺由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平臺之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。」可以得知，樓頂平台不可以隨便增建，影響全棟建築之景觀與全體住戶之居住安全。

　　再參，公寓條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」益徵約定專用部分，仍必須符合公寓條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令等規定。

　　換言之，使用權人仍不得違反法令或全體住戶之公共利益而為使用，而應受樓頂平台採光、通風、防水、排水、逃生等功能並維護景觀及生活起居環境，兼及日後修繕便利、確保整棟建築結構安全等目的所限制，保持樓頂平台無加蓋、無隔間、無堆置物品之狀況而為使用，始符合樓頂平台設置之性質及構造。準此，若於樓頂平台加蓋建物，顯然變易平台原來之性質、構造，影響樓頂平臺採光、通風、防水、排水、逃生等功能，並影響全棟建築物之景觀及日後修繕便利、全體住戶之安全，縱經其他共有人同意，亦可能因違反公寓大廈管理條第9條之強制規定，依民法第71條前段應屬無效。

　　至於，首段所提第三個問題，行文到這裡，答案已經呼之欲出了。如果樓頂平台使用權人自始違反法令而為使用，則於法律上根本沒有保護之必要，縱然其他住戶跑到樓頂平台去吹風透氣看風景，仍是符合居住住戶利益的行為，自無該當刑法第306條規定「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地」行為而侵害住宅隱私保護法益的問題了。

陽昇法律事務所/實習律師潘紀寧 撰

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