何謂房地合一課稅?就是土地、房屋交易所產生之所得稅的問題。關於土地及房屋出售時的所得稅部份,因為新舊法不同,而有不同的課稅基準及方式。

  基本上,舊制之適用,土地是按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額,課徵土地增值稅,不納入所得稅課稅範圍。只有就房屋部分,計算財產交易所得課稅。10511日起開始實施新制,「房屋及土地」均應按實價計算交易所得課稅。

  前述105年時間點就非常重要,在新制實施房地合一課徵所得稅制度,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,國家希望藉此使房地交易所得係按實價課稅。

  不過,實務上發生配偶間相互贈與,其後交易課徵房地合一稅之爭議案件。因此,後來財政部作出解釋適用,根據財政部10632日台財稅字第10504632520號令函說明:「個人取得配偶贈與之房屋、土地,適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者,出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日,據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益(以下簡稱舊制房屋交易損益)或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失(以下簡稱新制房屋土地交易損益),並按該房屋、土地原始取得之原因,分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。」

  曾經發生的案例,明明配偶幾十年前就登記了,後來在新制後贈與另一半,結果交易後被課房地合一稅,被認為不公平。也就是說,過往取得配偶贈與之房地,出售認定之取得日若以贈與登記日為時點,會被課房地合一稅。後來財政部解釋:「出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日」,這樣一來,就不適用新制被課徵房地合一稅了。

  其次,有關繼承後的房地交易所涉及的所得稅問題,下面二個令函也很重要,值得參考。

  財政部以1071031日台財稅字第10704604570號函釋:「個人取得配偶贈與之房屋、土地,符合本部10632日台財稅字第10504632520號令第1點規定者,出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日,並按該房屋、土地原始取得原因,依所得稅法相關規定課徵所得稅。依此,個人出售配偶贈與之房屋、土地,如係配偶於10511日以後繼承取得,且係被繼承人於1041231日以前取得者,比照本部104819日台財稅字第10404620870號令第1點第2款、第2點至第4點規定辦理。」

  財政部104819日台財稅字第10404620870號令說明:一、納稅義務人10511日以後交易因繼承取得之房屋、土地,符合下列情形之一者,非屬所得稅法第4條之41項各款適用範圍,應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額,於同法第71條規定期限內辦理結算申報:()交易之房屋、土地係納稅義務人於10311日之次日至1041231日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。()交易之房屋、土地係被繼承人於1041231日以前取得,且納稅義務人於10511日以後繼承取得。」

  有關房地合一稅的資訊,國稅局有很多解釋及說明可以參考,有疑問者,可上國稅局網站查詢喔!

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