陽陽與布痞

　　基本上，委託房屋仲介公司出售房地產時，房屋仲介公司通常會在委託銷售契約，訂立如下的約定內容：「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房屋仲介公司」。最近有新聞報導指出，台灣高等法院判決則認為，房屋仲介業者類似這種的約定，會剝奪出賣人的賣屋決定權，對於賣方不公平，違反消費者保護法，是無效的約定。

　　委託房屋仲介公司出售房地產，房屋仲介公司於仲介買賣契約成功後，得請求報酬。這種委託賣屋的法律性質的契約，屬於民法居間契約類型。何謂居間契約？一般或稱為仲介契約。依民法第565條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。這就是仲介的意思。另外，居間者何時得請求報酬？依民法第568條第1項規定：居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。也就是說，媒介契約成立，才能請求報酬。

　　不過，在某些情形，房仲業者擔心委託人即出賣人反悔與可能的買家簽約，就會訂立如上的約定條款，約定若出賣人拒絕以委託條件與房屋仲介找到的買家簽約，仍然要支付報酬給房屋仲公司。因為這種約定內容，經常引起拒賣後的服務報酬糾紛。過去的實務，法院都會因為有這樣的約定內容，認為是賣方拒絕成立買賣契約，但雙方仲介契約的約定，認定仍應給付服務報酬。但是，最近的司務判決，出現與過去不同的見解。最新高院實務見解認為，房屋仲介公司是居間人，應該要在買賣契約成立後，才能請求報酬。但是，上述類似的約定內容，卻不論買賣契約是否成立，只要出賣人違反該約定仍應報酬，新聞報導甚至於以「霸王條款」稱之，法院認為這種條款應屬無效，所以判決房屋仲介公司敗訴。

　　實際上，關於此種仲介居間契約，業者是居於中間之人，因為不動產買賣成立，始能請求報酬。可是，業者卻約定賣方一定要依委託條件購屋，賣方不得拒絕，否則即應給付服務費」，高院認為這樣已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，對於賣方不公平，違反誠信原則，也讓出賣人沒有最後賣屋的決定權，違反消保法，是無效的約定。其實，對於出賣人而言，當然希望取得最好的條件，再決定是否出售，如果不論是否最有利的出賣條件，強令出賣人一定要接受委託條件出售，對於出賣人而言並非公平，與居間契約目的也不合。

　　此故，未來類似這種仲介費的爭議，實務上已趨向有利於消費者的判決結果，以後委託仲介出賣不動產時，應瞭解相關的最新實務見解，以保障自身權利。

*更多法律資訊請追蹤本所官網👉https://sunrisetaipei.com/