陽陽與布痞

    曾有新聞報導，有個人步行穿越某個社區大樓的一樓中庭，遭到六樓陽台斷裂十五公斤重的鐵欄杆砸中頭部，送醫不治死亡。地檢署調查認為，鐵欄杆附著在六樓住戶陽台的女兒牆上，屬於六樓所有權人應保管的設施，因為疏忽未保養、維修，導致鐵欄杆鏽蝕斷裂砸死人，依過失致死罪起訴六樓住戶。

        據瞭解，這個社區採樓中樓挑高設計，一九九六年完工交屋，屋齡已有十五年；被害人當時步行穿越社區一樓中庭，將近三公尺長、十五公斤重的鐵欄杆，突然從六樓高處落下，正好砸中被害人頭部。檢警實地勘驗，確認掉落的鐵欄杆並非社區的公共設施，而是附著在六樓住處陽台的女兒牆上，屬於房屋所有權人應保管的設備。雖然屋主張買了房子後，並未注意過鐵欄杆是否鏽蝕，當天也沒有人去搖欄杆，否認有任何過失。但是檢察官認為房屋所有權人，本應注意附著在自家陽台的鐵欄杆是否鏽蝕斷裂，以免危及他人出入安全，因住戶疏於維護導致鐵欄杆掉落砸死人，所以依「過失致死」罪起訴住戶所有權人。在這裏我們就要注意，生活當中，很多情形是我們買的東西，並不是我們裝上去的，或是我們不常使用，可是這些設施卻是我們所有的，例如水塔、旗杆、牆面磁磚等等，因為少使用或是不常接觸，以致於忽略檢查是否有毀損之情形。所有物的保管、保養，是權利義務的相對性必然行為，否則所有物的傷人責任，就無從界定。

        從這個案例中，我們討論有關社區大樓的相關設施，造成他人傷亡的法律責任。社區大樓的設施，例如磚牆、電梯、欄杆等，如果因為毀損掉落或故障，而造成他人傷亡時，什麼人應該要負法律責任？原則上，在社區大樓之動產或不動產，應區分為「專有部份」或是「共用部份」，依據公寓大廈管理條例第三條規定，所謂專有部分：是指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，一般說來就是我們自己所有的部份；所謂共用部分，是指公寓大廈專有部分以外之其它部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，例如電梯、大樓公共通道、樓頂等。大原則來說，以私人使用部份或公眾使用部份，來作為責任義務之區分。當住戶不容易區分何人要負責任時，就以誰在使用作初步的劃分即可，在比較特殊的案例，再作個案的分析。

        在基隆就曾經有個案例，約略是某個大樓社區的17樓頂，有一根鏽蝕旗杆被強風吹斷掉落，當時剛好有個人在下面被旗杆掉落打中，送醫仍不治。地方法院認為，社區旗杆裝設超過10年，社區管委會沒有適當保養，以致於旗杆鏽蝕斷裂，地方法院認為社區管理委員會、服務的保全公司、總幹事，三方均負有社區安全維護義務，卻疏於注意旗杆已鏽蝕，未及時汰換，造成被害人死亡，三方要負連帶賠償責任。依據公寓大廈管理條例，管理委員會負有「共有及共用部分之維護修繕」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」的責任義務。所以在這種案例，公用的部份，就由公用的負責機關或人員，負起保管、檢查、保養等義務，以避免發生意外，當應負責之人，疏於去盡其義務時，發生事故，就由義務人負擔民事或刑事責任。

        因此，無論社區大樓的住戶、管理委員會或保全服務公司，對於社區的相關設施，無論是專有部份或共用部份，都應該適當檢查或維修保養，如果有設施已毀損，例如牆面磁磚看起來要掉下來的樣子、高樓旗杆已鏽蝕嚴重等等，就要注意維護，應該明確知道那些設施的維修保養屬於自已的責任，不要怕麻煩；有問題，就向管委會反應，管委會認為無力處理，就應立刻召集區分所有權人會議，將事態向全體住戶報告，如此將有助免除自己可能發生的責任。否則，等到公用物毀損而造成他人傷亡事件，才發現是自己要負責任維修時，就來不及了！

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