陽陽與布痞

         新聞標題寫著：「違建拆前轉手賣、夫妻詐欺判刑」，又是違建轉賣詐欺的案例。某對夫妻所有一棟公寓及加蓋的頂樓，這種頂樓加蓋的房屋，在台灣非常普遍，買賣這類型的房屋，經常發生許多爭議。

        這對夫妻將五樓及頂樓合起來二個樓層，隔成套房出租。他們收到頂樓違建拆除通知後，竟然將這間頂樓加蓋房屋準備出售。李姓女子接洽後，買下有加蓋頂樓的五樓公寓，買方相信這二層房屋隔成許多套房，應該可以出租獲利，所以買下這間房子，沒有想到買賣完成後，接到拆除違章建築的通知，買方就向這對夫妻提出刑事詐欺告訴，第一審法院審理認為賣方收到違建拆除通知，故意隱瞞違章建築部分準備拆除之資訊，以致於買方在資訊不明確的情況下購買房屋，判決賣方詐欺罪成立。

        社會上經常出現這類型的詐欺案例，原因在於這種類型買賣關係，賣方有隱瞞資訊資之情形，造成買方陷於判斷上的錯誤，基於錯誤判斷而購買房屋這個行為，是被騙的行為，所以出賣人就容易成立刑事詐欺罪，買方當然也可以主張被詐欺而解除契約，要求返還已給付的全部價金。

        過去我們就經常說明買賣資訊透明化的相關問題，隱藏重大交易資訊，是會有問題的。從這個案例，我們再詳細說明有關買賣房屋，賣方誠實說明義務的問題。買一間房屋，是很重要的一件事情，因為房屋價值貴重，買方所得到賣方提供資訊，應該有所要求。例如新聞案例中的買方，在租屋網上看房子找標的，看到賣方告知之高投報率及滿租等廣告吸引，花了數百萬元買房子，準備當個包租公或包租婆，在過戶後發現頂樓加蓋部分卻必須被拆除，基於同理心，正常人都會無法接受這樣的事實，會認為被騙了。所以說在買賣房屋時，出賣人提供資訊部份，當然我們所指的屬於有關房屋的重要資訊，而非一般雞毛蒜皮資訊(例如出賣人樓下養了一隻很會叫的狗，對於一般人而言就非屬重要資訊)。這樣的誠實說明義務，分為積極告知及消極不告知二種行為，所謂積極告知就是不應說而說，例如磚造房屋卻謊稱是RC結構房屋；消極不告知就是應說而不說，例如房屋有凶殺事件卻故意不說。前述新聞案例，就是「應說而不說」，基於同理心，正常人既然買下五樓及頂樓加蓋部份，就不會希望頂樓部份被拆掉，出賣人隱藏這部份資訊，買方就會產生錯誤判斷而買售標的物，就是被詐欺所為之交易。因此，出賣人告知可能被拆除的訊息，買售人仍然決定買售，例如可能地段非常好，後來被拆除了，出賣人就不會有詐欺的責任。只要資訊提供完整，買方基於完整資訊而判斷買售房屋，出賣人的誠實說明義務就算完成，就不會有法律上的責任，做生意、買賣應該要實在，避免貪婪之心造成自己及對方莫大的困擾。其次，不論是否違章建築，一定要將買賣標的物的內容寫清楚，以免發生爭議，例如說違建加蓋部份，是屬於買賣的一部份，違建部份也有給付買賣價金；若是附帶贈與買方，就不屬於買賣一部份，也無所謂詐欺的問題。因此有關違建與合法建物共同出賣時，買賣契約最好寫清楚對於違建部份，是否要負擔被拆除的危險，這樣較不會橫生枝節。