陽陽與布痞

最近有一則新聞，內容是說明有位公寓住戶，在他的住處加裝鐵窗，從大樓外看得到這個鐵窗，這棟公寓的管委會認為這個鐵窗影響大樓外觀，就取消他進出大樓的門禁感應卡的設定，讓他的感應卡失效，無法進出大樓。這名男子氣得告上法院，最後，法官認為管委會取消他人感應卡，造成他人不能自由進出大樓的行為違法，因為住戶房屋無法出租，而判決管委會賠償五萬多元。  

從這個新聞，有二個管委會管理上的問題值得我們討論。

第一個問題是管委會能不能要求住戶不可以加裝鐵窗、游泳池不可以晚上九點過後使用、汽車停車格不能停機車等等，限制住戶使用上的權利？是否可以規定違反規約，要罰多少錢之類的事情呢？原則上是可以。但是，要在「住戶規約」中明文規定，而且要注意比例原則。例如，違反規約要罰伍佰元，只要透過區分所有權人會議決議，在規約明文約定，是可以被認可的，這種被認為是一種契約上的關係，嚴格來說，它的性質應該是違約金，而不是罰款。除此之外，管委會是不能處罰住戶的。因此，鎖定住戶的進出感應卡，讓他不能自由進出公寓大樓，這種限制了住戶的進出自由，即使有規定在規約中，也是不被法律接受的，法律並沒有賦予管委會有權力去限制住戶的行動自由，這部份應加以釐清。也就是說大方向應理解管委會不能處罰住戶，至於規約上的某類似違反規約的違約處理，在可容許的範圍，是可以允許的。

第二個問題，住戶違反規約，罰他錢，他不去繳，又不肯改善，如何處理？曾經有公寓大樓的管委會，規約有規定汽車停車格不能停摩托車，因為某住戶違反規約，在汽車停車格停摩托車，就把他的摩托車加上大鎖，讓他不能騎。後來法院認為「鎖車這部份」這是違法的。按照公寓大廈管理條例第6條規定，住戶應該要遵守規約規定的事項。但是要注意，公寓大廈管理條例第47條則規定，住戶違反第6條規定，主管機關受理住戶或管委會之請求，通知限期改善，屆期不改善者由主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善；屆期不改善得「連續處罰」。法律並沒有賦予管委會去處罰他的權力，管委會不可以自己就去把人家的機車上大鎖。也就是說，住戶違反規約，勸阻無效，應該要請主管機關處罰他，管委會不能私下去制裁住戶。

所以由上述分析，管委會只能制止約束住戶，或是將違規事件向縣市政府舉報，管委會不是行政機關，不能處罰住戶；處罰的執行，只能由行政機關或是法院來處理。綜合本件新聞，管委會應該要請主管機關來處理，不能自行決定原本可以使用的感應卡設定取消，造成住戶不能自由進出大樓，這樣有可能會產生損害賠償責任。

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