南投集集、水里  

來看看這件奇特的新聞,新聞標題:「訪客違停被鎖,載走鎖被告侵占不起訴」!大意是某社區管理員發現有車輛違停在社區內紅線,乃用車輪鎖鎖住違規車輛,並要求繳納違停罰金,結果違停者立刻拿取工具,直接換上備胎,將被鎖的輪胎及車輪鎖一起放上車後,隨即駕車離去,留下一臉木然的管理員。違停車後來被控告侵占車輪鎖,但違停者辯稱其非社區住戶,沒有義務遵守住戶規約,繳交罰金也不合理,因為趕時間才會拆車輪離開,只要管理員來開鎖就會歸還等語,後來檢察官不起訴處分。

對於公寓大廈社區違規停車之罰款、上鎖,經常發生爭議。偶有社區住戶或來訪客人,在社區亂停車時,管委會得否課予罰款或將車輛上鎖?

困擾不少管委會,依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理,完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」收錄問題200題,其中「Q154:規約規定社區停車場違規停車執行問題。」答:「有關貴大廈地下室停車場之使用管理自得訂定於規約中或於規約約定另行訂定『地下室停車場使用管理辦法』。如大廈之『地下室停車場使用管理辦法』對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者,管理委員會得依其規定執行,惟如有另得逕行予以鎖車之規定,因其涉及妨害他人行使權利,除非經其同意或有法律授權之明文規定,否則管理委員會不宜逕行為之,以免承擔法律責任。」

    由上所述,吾人可以知道,經由區分所有權人會議決議或是規約訂立後,得對住戶之違規車輛加以罰款。但是對於上鎖行為,除非是有經過同意的情況,也就是說假若區分所有權人的決議可以視為同意,則為肯定的見解,可是若該住戶是投反對票,是否仍能視為同意呢?恐怕有爭議。因此,營建署上述彙編才會說除非經其同意或法律有授權的明文規定,否則管委會是不宜逕為之,其實乃間接採取否定的見解,這涉及到住戶行動自由的問題,所以不宜冒然行事。一不小心就會被告妨害自由或是強制罪,可能起訴或是可能有罪緩刑等;或是說就算不起訴或無罪等,經常要到法院去開庭,將是非常麻煩的事情。

    對於違規停車的非住戶,可否罰款或車輛上鎖呢?前面說過,受規約拘束的住戶,車輛上鎖都受到質疑,對於不適用規約的非住戶,當然更不能上鎖。至於有認為,實務曾經認為正當權利行使,可能認為無犯罪故意。不過,只要有被認定有罪的風險,都不建議從事。其次,剩下對於非住戶違規停車的罰款問題,有幾種處理模式;可以在規約規定住戶所同意進入的車輛,若有違規情形的罰則,換句話說,非住戶、住戶的違規停車,肇因於住戶,因此歸責於該住戶。或是說規定違規停車的外車,收取車清潔管理費用,這樣該外車停車者就會受到雙方契約約定的拘束;當然,若能在外車進入時,作適當的管理或是處理,後續違規停車的情形就不會發生了。

 

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