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問:劉媽媽跟阿雄買了一間房子,雙方約定價款繳清後再交屋過戶,但劉媽媽正要繳清房屋價款前,聽到阿雄獲選為傑出十大惡人,是房價高漲的元凶,而且適逢政府宣布房產稅倍增,房價大跌50%,劉媽媽氣到決定不繳款,阿雄頗為無奈,只好跟劉媽媽解除房屋買賣契約,但是要求賠償房子的跌價損失一億元,劉媽媽則反駁,阿雄房子又沒賣出去,哪有跌價損失,而且房價下跌又不是她害的?請問誰有理

 

答:
法律上規定,對於不履行交易約定又沒有正當理由的人,如果實際上導致對方的損失,必須要負起賠償交易對方損害的責任,所謂的損害包含了所發生的損失以及原本應該要獲得的利益,但是損失以及利益實際上的認定通常都很複雜,法院在審判上會考量雙方交易的性質,產品的特性來認定是否需要賠償,以不動產而言,交易的金額通常龐大,流動性低,影響價格的因素又非常多,價格的認定不見的有非常客觀的標準,也不易認定,因此損失的認定上會比較嚴格,本故事中不動產市場價值的漲跌,需俟實際出售時才能到底是實現獲利或受有虧損,阿雄實際上沒有賣出房子,不能只以預期可能的市場交易價差直接認定損害,而且房價的下跌,可能主要是政府政策所導致,因此很難說要劉媽媽直接負責阿雄的損失。
參考最高法院一○一年度台上字第一四九七號民事判決      
按損害賠償之債之成立,其要件除損害之發生、歸責原因之具備外,尚須損害發生原因事實與損害間,有相當因果關係之存在始可。至債權人依給付遲延之債務不履行規定請求損害賠償時,固無須就債務人之故意或過失等可歸責事由為主張及舉證,而應由債務人就不可歸責之事由致未為給付而不負遲延責任,為主張及舉證(民法第二百三十條參照),然債權人就其所受之損害,與債務人之給付遲延間,具有相當因果關係一事,仍應負證明之責。又不動產買賣之價格漲跌,繫於交易市場資金、政治、經濟環境及預期心理等諸多因素,是在債務人遲延中,縱債權人或許因市場價格漲跌而於計算上有所獲利或虧損,然此僅屬可能而已,尚不具客觀確定性,自不能請求損害賠償。本件因上訴人並未於被上訴人給付遲延中出售系爭房地,已難認受有系爭房地市場買賣價差之損害,又縱或受有損害,於上訴人主張及證明該損害與給付遲延有相當因果關係前,亦難令被上訴人負債務不履行之損害賠償責任。

 

 

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