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問:未定期限之基地租賃契約,已約定租金數額及調整之標準,還有可能再調整租金嗎?

 

答:

一、於此種情形,若無特殊狀況,出租人與承租人既已約定租金數額及調整之標準,原則上基於契約自由原則,是不能再調整租金。不過,若有民法上所謂的情事變更原則,則就有可能調整;依據民法第227-2條規定:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

二、依上開情事變更法條之規定,參考最高法院九十三年臺上字第二四四六號判例要旨:「未定期限之基地租賃,契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者,雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整,惟契約成立後,如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,已有變更,非當時所得預料,而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者,出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定,訴請法院調整其租金。」例如說,承租之荒涼土地,從未預期會變更成繁榮的工商綜合區,因此,原本租金的約定內容,若有不公平的情形,就可向法院訴請調整之。

 

 

 

 

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