陽陽與布痞

　　委託仲介買賣不動產，仲介依委託銷售價格覓得買家後，出賣人反悔不賣，或買方不買了，買方、賣方可以拒付仲介費用嗎？此類型仲介服務報酬爭議層出不窮，前一陣子又發生此類似案例。某婦人委託仲介公司出賣不動產店面，成交價格九千多萬元，婦人在簽約後翌日就反悔了。婦人同意賠償買方四百萬元，但是不願意給付仲介費，婦人和仲介因此發生訴訟。法院認為仲介已完成居間行為，出賣人仍應給付仲介費用三百多萬元。一般人都知道，委託仲介買賣房子要給付仲介費用，但是對於買賣雙方因故解除契約或沒有繼續履約的情形，是否也要給付仲介費用，就可能不清楚。俗稱的「仲介」在法律上的用語是「居間」，就是居中介紹的意思。依民法五六五條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。此外，依民法第五六八條規定：居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。換句話說，買賣契約因為仲介而成立，就要給付仲介或居間之報酬或費用。

　　買賣雙方經過仲介簽立買賣契約，仲介得請求仲介費用，此無爭議。可是有一種情況，經仲介協助簽立之買賣契約，當買、賣雙方不買、不賣，或是合意解除買賣契約，於此情況，還能請求仲介費用嗎？答案是可以的，依最高法院四十九年台上字第一六四六號民事判例要旨：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」仲介為居間角色，與買賣雙方成立居間契約，不動產買賣契約因居間而成立，即可請求報酬，雖然買賣雙方合意解除買賣契約，惟依據前述法條規定，原本仲介之居間報酬服務請求權利，並未無效或消失。所以買賣房子前，一定要想清楚，千萬不能簽約後再反悔，除了可能面對買賣契約之違約賠償問題，還會有仲介契約的服務費用或仲介報酬問題，委託不動產仲介買賣房屋時，一定要知道此法律常識。

　　另外還有一種情形要注意，委託仲介買賣不動產，買方或賣方為委託人，仲介為受託人，在某些情形，例如一、二天就找到買方或賣方之情形，委託人不願意如此輕鬆給付服務費，可能故意找藉口拒絕簽立買賣契約，之後，再由自己和已找到之相對人簽立相同內容買賣契約，在此情形，法院會認為依誠實信用原則及居間契約，委託人仍然要給付仲介費用，最高法院五十八年台上字第二九二九號民事判例要旨可以參考：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」

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